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최근 주택시장의 문제는 전 세대를 걸쳐 나타나고 있지만 2030세대의 경우 부모로부터의 독립으로 인한 주택시장 진입시기에 높은 주택가격, 반전세, 월세로 인한 주거비 부담이 가중되면서 예전 하우스 푸어 문제로 고민하던 부모세대와는 또 다른 주거문제에 직면했다. 주택시장의 구조적 변화는 중장기적으로 보유한 주택의 대출금을 상환하거나 월세부담으로 이어지기 때문에 주택가격상승으로 인한 자본이익보다는 주거소비를 위한 지속적인 비용지불의 출발선상에 놓여있다. 현 시점에서 이들에 대한 주거지원 제도를 살펴보고 이들에게 필요한 개선방향을 모색해보고자 한다.

▣ 2030세대를 위한 현 주거지원 제도

1. 공급지원

○ 대학생 기숙사

기숙사¹⁾ 조기 확충 및 기숙사비 인하를 위해 국민주택기금에서 기숙사 건설시 저리자금을 지원하여 현재 사립대 기숙사비를 월 33.7만원에서 월 24만원 수준으로 인하하는 것을 목적으로 하며, 2012년 4,593호, 2013년 4,546호를 공급하여 총 9,139호가 공급되었다.

○ 공공임대주택

20-30²⁾세대가 충족할 수 있는 요건은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양 등이며, 공공임대주택의 5년 임대, 10년 임대, 분납임대, 국민임대, 장기전세가 해당된다. 무주택세대주로 소득 및 자산요건을 충족해야 한다.

○ 매입임대주택 : 서울시 희망하우징

서울시 SH공사에서 저렴하게 공급하는 대학생 기숙사형 임대주택으로 2014년 4월 현재 총 920호가 공급되었고, 다가구형은 자율적으로, 원룸 기숙사형은 자율과 위탁을 겸하고 있다. 보증금 100만원, 월 임대료 8~10만원 수준이다. 그러나 주로 다가구 매입형(80%정도)으로 관리대상 주택이 산재하여 관리상의 어려움이 있으며, 내부구조상 생활 불편, 획일적 입주자 방 배치 및 공동생활시 입주자간의 마찰이 발생하기도 한다. 최근에는 이같은 문제점을 해결하기 위해 다가구 매입형 위주에서 ‘원룸 및 기숙사형’위주로 전환하고, ‘1인 1실화’ 행동수칙 준수의무 강화조치와 더불어 선별적‘위탁관리’로 전환을 하고 있다.

○ 전세임대주택

기초생활³⁾수급자, 보호대상 한부모 가족, 신혼부부 등 도심내 저소득계층의 현생활권에 안정적 거주 및 대학생을 위해 입주자로 선정된 후 입주를 원하는 주택을 물색하면, LH와 SH가 기존 주택의 소유자와 전세계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 사업이다. ‘05년 654가구, ‘06년 5,277가구, ‘07년 5,811가구, ‘08년 7,004 가구, ‘09년 7,087 가구, ‘10년 6,993가구, ‘11년 6,599가구, ‘12년 18,626가구, ‘13년 17,996가구,‘14년 18,620가구를 지원했다.

○ 행복주택

대학생⁴⁾, 신혼부부, 사회초년생을 위해 직장과 학교가 가까운 곳이나 대중교통 이용이 편리한 곳에 짓는 임대료가 저렴한 공공 임대주택이다. 전국 38개 지구에서 2만 6천호 규모로 사업진행(2017년까지 총 14만호 사업승인 예정)중이며,대학생과 사회초년생, 신혼부부에게 전체 물량의 80%를 공급할 계획이다.

2. 금융지원

○ 전세자금 대출

대출신청일⁵⁾ 현재 만 19세 이상의 세대주(단독세대주는 제외)로 30세 미만의 미혼세대주의 경우 1인 이상과 동일세대를 구성하고 6개월 이상 거주해야 가능하다. 근로자/서민 전세자금 대출의 경우 부부합산 총소득이 5천만원 미만이어야 하며, 저소득가구주택전세자금 대출은 해당 지자체장의 추천을 받은 지역별보증금액이 일정금액 이하이어야 한다.

○ 구입자금 대출

디딤돌대출, 수익공유형 모기지, 손익공유형 모기지, 주거안정주택 구입자금이 있다. 대출신청일 현재 만 19세 이상 무주택 세대주(만 30세 미만 단독세대주는 제외)이며, 소득기준은 부부합산 총소득 연간 6천만원, 생애최초의 경우는 7천만원, 대출한도는 최고 2억원 이내이다.

○ 월세 대출

2015⁶⁾년 한시적으로 자력은 부족하지만, 장래 소득 발생이 예상되는 취업준비생, 자활의지가 있는 기초생활수급대상자를 위한 저리의 월세대출이다. 취업준비생과 희망키움통장 가입자에 한하며, 연 2%의 금리로 매월 30만원씩 2년간 지급하게 된다.

○ 세액공제

월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상을 총 급여 7천만원 이하로 확대하였다. 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써, 1년에 한 달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생한다.

▣ 지원제도의 시사점 및 개선방향

○ 공급확대를 통한 주거비 부담 절감 필요

2030세대를 위한 현 주거지원은 20대는 공공임대주택의 지원, 30대는 공공임대주택의 지원과 금융지원이 동시에 이루어지고 있지만, 기혼의 30대를 위한 주거지원 정책위주이며, 20대를 위한 주거지원 정책은 대학생 기숙사, 희망하우징, 전세임대주택, 행복주택 등이다. 20대의 경우 현 점유형태의 특징상 자가구매보다는 월세 부담이 더욱 크기 때문에 월 주거비 절감 방안의 모색이 필요하다. 수혜대상 폭이 가장 큰 항목은 세액공제와 행복주택인데, 세액공제는 직장이 있는 경우에만 가능하며, 기혼·미혼, 대학생, 사회초년생 등 2030세대를 포함하는 행복주택은 수요대비 공급이 부족하다. 만 30세 미만의 경우 금융지원이 가능하지만, 최근 취업난, 만혼 등으로 이같은 혜택을 받을 수 있는 기회 역시 쉽지 않다. 즉, 2030세대를 위해서는 공급확대를 통해 주거비 부담을 줄여줄 수 있는 지원이 더욱 필요하다.

현재 공공임대와 매입임대의 경우 소득 1~2분위로 한정되어 있고, 행복주택의 경우만 3~4분위 거주가 가능한데, 공공임대주택의 3~4분위의 거주 가능성을 확대하고, 행복주택의 공급 확대 방안 마련이 필요하다. 20대 대학생을 위한 ‘대학생 준공공아파트’는 2 in 1, 3 in 1 시스템으로 하나의 주택에 2~3인이 함께 거주하는 일종의 쉐어하우스 형태인데, 기존 다가구주택에서 아파트로 임대주택의 유형을 전환한 것으로 각각의 방에 1인이 거주하고 공동공간을 함께 사용하는 것이다. 예를 들어 보증금 1억에 월세 90만원이라고 할 때 해당 금액 1억원은 정부의 보증금 대출을 통해 지원하고 임차인은 1억원에 대한 이자와 월세 90만원을 2~3명이 1/n로 부담하는 형태로, 이같은 다수의 공동주택을 ‘대학생 준공공 아파트’로 하고 기업형 민간임대사업자가 사업 및 관리하는 시스템을 마련하는 방안도 고려할 수 있다. 주거비의 부담은 줄이면서 상대적으로 주거환경이 양호한 아파트 단지에 거주할 수 있는 장점을 지닌다. 또한 기존의 다세대, 다가구를 보유한 임대사업자가 대학생, 취업준비생, 직장인 등 2030세대를 임차인을 두는 경우 ‘2030 준공공임대주택’으로 명명하고, 주택을 개보수하는 경우 개보수 비용을 일정기간 동안 공제하고, 준공공 임대주택 의무 임대기간을 5년으로 단축하고 5년 후 재임대시 추가 혜택 부여하는 등의 방식으로 임대인을 지원하여 공급을 확대하는 방법도 고려할만 하다.

주거비 절감은 ‘2030을 위한 보증금 대출’등의 금융지원을 통해서 시도할 수 있다. 이는 매월 부담해야 하는 월세가 동일해도 보증금의 규모에 따라 주거환경의 질적 차이가 발생하는 현재의 상황에서 보면 정부의 지원을 통해서 좋은 주거환경에서 거주할 수 있는 기회를 확대하는 방안이 될수도 있다. 즉, 월세 부담으로 인해 목돈 마련의 기회가 상실되고 있는 2030세대를 위해서 저리의 이자(사용료의 개념)를 부담하고 2년 후 계약이 끝남과 동시에 상환하는 것으로 조건으로 하는 것이다. 또한 주택금융없이는 월세, 전세, 자가구입 모두 불가능해졌고, 주택금융을 이용하는 대학생 시절부터 주택자금 마련 방안 등 금융활용방안 및 금융연계시스템을 연계하여 월세대출~보증부월세 대출~전세자금 대출~주택구입자금 대출로 이어지는 과정에서 우대금리를 적용받을 수 있는 ‘금융사다리시스템’을 만들어 추가금리인하 등의 혜택을 주는 것도 좋은 방안이 될 것이다. 마지막으로 월세거주비율이 높은 대학생의 주거비를 지원하기 위해 대학생의 경우도 월세의 일정부분을 되돌려받을 수 있는 공제시스템 도입도 고려할 필요가 있다.

○ 협동조합 등 다양한 사회적 주택의 공급 모색

임차시장의 패러다임 변화로 인해 전세라는 목돈을 확보하기 이전에 매월 부담하는 주거비 부담이 커져 예전과 같은 전세~자가구매로의 주거상향 가능성에 대해 2030세대들은 점점 더 자신을 잃어가고 있다. 앞서 제시한 임대주택 공급확대 및 주거비 지원 이외에도 협동조합 등 다양한 사회적 주택 공급 및 정책적 지원을 통해 주택시장에 진입하는 2030세대가 주거비를 절감하면서 주거안정을 취할 수 있는 주거지원이 주거복지 차원에서 정책적으로 시작되어야 할 때이다.

[참고자료]

1) 사학진흥기금 10~37%, 국민주택기금 40~53%, 대학 10~50%를 지원비율로 하며, 대학의 자부담 비율에 따라 기금비율 조정이 가능하고, 기숙사 부지는 대학이 확보하는 것으로 한다.

2) 5년임대, 10년 임대, 분납임대는 노부모부양, 3자녀특별, 신혼부부(맞벌이 부부에 한함)의 경우 월평균 소득 120% 기준 적용되며, 국민임대는 전년도 도시 근로자 가구원수 별 가구당 월평균소득 70% 이하인 자이다. 장기전세는 전용면적에 따라 기준을 달리 적용하여 전용면적 60(㎡)이하 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 100%이하인 자가 해당된다.

3) 도시근로자 소득의 50% 수준을 대상으로 하며, 호당 지원 한도액은 수도권 7천5백만원, 광역시 5천5백만원, 기타지역은 4천5백만원까지 지원하며, 신혼부부 전세임대와 서울시 전세임대는 최장 20년까지 거주가 가능하다.

4) 대학생은 인근 대학교에 재학중 미혼 무주택자, 본인·부모합계 평균 소득이 100% 이하, 본인은 국민임대주택 자산기준 충족(전년도 도시근로자 가구원수 별 가구당 월평균소득 70% 이하인 자, 전용면적 50(㎡)이하인 임대주택의 경우, 월평균소득 50%이하인 자에게 우선공급)
- 사회초년생 : 취업 5년 이내, 미혼 무주택 세대주, 평균 소득의 80% 이하(세대는 100% 이하), 5년·10년 공공임대주택 자산기준 충족(전년도 도시 근로자 가구원수 별 가구당 월평균소득 100% 이하)
- 신혼부부 : 결혼 5년 이내 무주택 세대주, 세대소득이 평균 소득의 100% 이하 (맞벌이시 120% 이하), 5년·10년 공공임대주택 자산기준 충족
5) 대상주택은 임차 전용면적 85㎡ (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하 주택 (주거용 오피스텔은 85㎡이하 포함)이다.

6) 720만원 한도로 대출 후 3년 유예기간 후에 월세대출금을 갚도록 함 (3년 거치 후 일시상환, 최장 6년까지 3회 연장 가능). 월세 미반환 위험에 대비하여 월세대출보증(주택금융공사) 가입을 의무화하고, 연체일수가 30일 이내로 1년 이상 대출 이용시, 향후 주택기금 전세자금 대출시 금리 0.2 p 우대