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전세가가 계속 오르고, 주택의 거래도 늘어나는 데 집값은 여전히 바닥세를 벋어나지 못하는 상황에서 그동한 잊혀졌던 오피스텔 투자 열기가 되살아 나고 있다. 언론의 부동산면을 보면 오피스텔 청약 열기가 뜨겁다는 기사를 자주 접하게되고, 서울·수도권의 인기 지역에선 오피스텔 청약경쟁률이 수백대 1을 기록했다는 기사도 나오고 있다. 저금리 시대 수익형부동산 투자에 관심이 있는 분들과 함께 오피스텔과 오피스텔 투자가 지닌 특성은 무엇이고 왜 인기를 끌게 되었는지를 살펴본다.

1. 서론

오피스텔(officetel)이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로서 우리나라에서 만들어진 대표적인 한국식 영어 표현이다. 미국 등 영어권에서는 일반적으로 오피스텔 형식의 건물을 ‘스튜디오 타입 아파트먼트(studio type apartment)’라 한다. 오피스텔의 건축법적 정의는 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’이다.

우리나라에 오피스텔이 처음 등장한 것은 1985년이다. 당시 현대그룹 산하의 고려개발이 서울 마포구 도화동에서 분양한 17층짜리 성지빌딩을 분양할 당시 여의도에 있는 사무실들과 분양경쟁에서 약세를 보이자 사무실로만 분양하는 것보다는 주택으로도 이용할 수 있다고 홍보한다면 소비자들에게 쉽게 다가갈 수 있을 것으로 판단하여 홍보한 것이 오피스텔의 효시가 된 것이다. 이어 1986년 8월 건축법에 ‘주거용 오피스텔 건축 허용’이라는 조항이 신설되었고, 이후 여의도와 마포대교로 바로 연결되는 마포구 일원에 오피스텔 단지가 형성되기 시작했으며, 수요가 급격히 늘어나면서 2000년 전후엔 도심재개발이 추진되었던 종로와 강남 선릉 및 테헤란로를 비롯한 도심 일대에 오피스텔 건설붐이 일게 되었다.

최근 시중에 넘쳐나는 돈은 투자할 곳을 제대로 찾지 못해 어려움을 겪고 있다. 은행에 넣어두자니 적금이자가 물가 상승률을 밑돌고 있다. 한국은행은 3월 12일 금융통화위원회 본회의를 열어 기준금리를 종전 연 2.00%에서 1.75%로 인하했다. 작년 8월과 10월에 기준금리를 0.25%p씩 내린 데 이어 다시 5개월 만에 0.25%p 더 내린 것이다. 지난해 두차례 금리 인하와 정부의 경기 부양 노력에도 경기가 좀처럼 살아나지 않자 성장 모멘텀을 뒷받침하려고 추가 인하 결정을 내린 것이다. 주식시장은 KOSPI 지수 2000 안팎에서 제자리 걸음이다. 정부가 적극적으로 규제를 완화하고 활성화 대책을 내놓고 있지만 주택시장도 여전히 불안하긴 마찬가지다. 이러한 맥락에서 수익형 부동산이 꾸준히 관심을 끌고 그 대표주자인 오피스텔의 인기가 다시 살아나고 있는 것이다. 당분간 수익형 부동산시장은 오피스텔이 주도할 것으로 보인다. 공급 과잉 여파로 임대수익률이 떨어지는 추세에 있지만 시중금리가 더 낮아지면서 상대적인 투자수익율이 오히려 부각되면서 투자수요가 증가하고 있다. 최근 서울 마곡지구, 위례신도시, 경기도 화성시 동탄신도시 등지에 공급된 오피스텔은 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 오피스텔 임대수익률 연 5~6%면 은행 예금 이자보다 훨씬 높은 것이기 때문에 저금리 시대의 대표적인 부동산 투자상품으로서 노후 대책의 보조수단으로 자리한 것이다.

2. 오피스텔의 특성과 아파트와의 차이점

오피스텔의 여러 가지 특성은 오피스텔을 주택과 상가주택과 비교했을 때 쉽게 이해할 수 있다([표 1]참조).
근본적으로 오피스텔은 건축과 유지 관리 등 전반에 걸쳐 건축법에 적용받는 주택이 아닌 업무시설로 분류된다. 따라서 주택 이외에 오피스텔을 갖고 있더라도 1가구 2주택 대상에 포함되지 않아 양도소득세 중과의 부담이 없다는 점이 일반 아파트와는 다른 점이다. 다만 세입자가 전입신고를 하면 업무용 오피스텔은 주거용 오피스텔로 인정되고 이 때 집주인은 1가구 2주택자가 된다. 즉, 전입신고 기록이 주거용과 업무용을 구분하는 주요 기준인 셈이다.

청약 조건과 매매거래와 관련해서도 아파트와는 차이가 있다. 아파트의 경우 청약통장에 가입한 기간이 1년 이상이어야 1순위 자격으로 아파트 분양에 나설 수 있는데, 오피스텔은 청약통장 없이도 신청할 수 있다. 분양 받은 오피스텔의 전매제한 기간이 없는 점도 특징이다. 오피스텔은 주 기능인 사무기능을 감안하여 공간의 융통성을 크게 하기 위해서 기둥이 많지 않고 벽이 고정되지 않는 철골조로 건설되기 때문에 평당 분양가격이 높고 유지관리비 또한 비싸다. 반면 주택으로의 쓰임새를 결정하는 전용면적비율은 일반적인 아파트와 달리 낮기 때문에 주거 기능을 수행하는 데는 많은 제약이 따른다.

오피스텔이 인기를 끌고 또 주거로서의 기능이 부각되면서 오피스텔에 대한 정부 정책이 수시로 바뀌곤 하였다. 주택시장에 투기붐이 일어나면 이를 차단하기 위해서 오피스텔 규제를 강화하고, 주택 공급이 부족하면 관련 규제를 다시 풀기를 몇번씩 반복했다. 그때마다 오피스텔의 매매가격과 공급량 등이 큰 충격을 받아 오피스텔을 갖고 있는 사람들에게 재산상 손실을 강요하곤 하였다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택경기가 침체되고 전세난이 심해지자 오피스텔 관련 각종 규제가 철폐되었다. 2009년에는 오피스텔 바닥난방을 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔에 대해 허용했고, 2010년에는 ‘준(準)주택’ 제도가 도입되었으며, 2011년 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 수 있게 되면서 오피스텔 시장은 활기를 띠었다.

최근 들어 오피스텔 투자에서는 전매차익이 아닌 수익형부동산의 기능 부각되면서 투자자들에게 오피스텔은 전매차익을 노리는 주택과 안정적인 임대수익을 기대하는 서로를 보완하는 특성을 지닌 부동산 투자상품으로 평가받고 있다. 오피스텔은 그동안 평면의 단조로움과 불편한 주거공간이라는 문제점을 대폭 보강하여 다양한 형태의 오피스텔이 등장하고 있으며, 심지어 최초 분양시 일정기간 임대료를 건설업체가 부담하는 임대보장부 오피스텔도 등장하고 있다.

3. 건설 및 입주실적추이

주택시장의 침체로 주택건설이 위축되고 사업규모 축소에 직면한 건설업체들은 주택시장 침체를 타개하기 위해 오피스텔 건설분양에 사활을 걸었다. 이에 힘입어 2010년 1만3300여 실에 불과했던 오피스텔 분양물량은 최근 4년간 연평균 4만실을 상회하는 수준으로 증가했다. 2011년 3만4000여 실, 2012년 4만7000여 실, 2013년 3만9200여 실, 지난해 4만2400여 실이 각각 분양되면서 오피스텔시장은 공급 과잉에 직면했고 공급과잉의 결과 전매차익의 상실([표 2]참조), 임대수익율의 감소라는 최악의 상황에 직면했다.

지난해 서울 오피스텔 매매가는 3.3㎡당 971만원으로서 아파트 분양가 3.3㎡당 1,976만원에 절반에도 미치지 못하고 있다. 그나마 970만원은 2010년 이후 가장 높은 가격이었고, 오피스텔 가격 통계가 존재하는 2002년 이후 최고치였다.

주택시장이 여전히 요지부동인 가운데 이처럼 오피스텔 가격이 사상 최고치로 올라선 것은 저금리 장기화로 오피스텔·상가 등 수익형 부동산에 대한 인기가 높아진 것을 반영한 것이며, 전세난 심화 등으로 대체재인 오피스텔의 구매 수요가 증가한 때문으로 분석할 수 있다.

그런데 오피스텔을 사들이는 매매가격이 오르면서 반대로 오피스텔의 임대수익률은 역대 최저치로 떨어졌다. 서울 오피스텔의 연 임대수익률은 2002년 8.39%에서 2012년 5.39%로 10년 만에 3%p 하락한 뒤 지난해엔 5.29%를 기록, 2002년 이후 가장 낮은 것으로 조사됐다. 매매가격이 비싸면 투자금액이 높아져 그만큼 임대료를 올리지 않는 한 수익률은 떨어질 수밖에 없다. 전세수요도 늘면서 오피스텔 전세가율도 오름세다. KB국민은행에 따르면 지난해 12월 서울 오피스텔 전세가율은 73% 수준을 기록했다. 관련된 통계를 집계하기 시작한 2010년 60%를 밑돌았던 것과 비교하면 크게 오른 것이다. 전세의 월세 전환이 가속화하면서 일반 아파트에 월세 물량이 늘어난 것도 오피스텔 임대료 하락으로 이어지고 있다.

4. 오피스텔 인기회복 요인

오피스텔이 다시 인기를 얻는 배경을 이해하셨을 것이다. 저금리 흐름이 장기화하면서 은행에 돈을 넣는 것보다 오피스텔에 투자하는 편이 훠씬 유리하다. 은행금리가 연 2%대에 못미치는데 비해 오피스텔 임대수익률은 연 5~6% 선이라면 무려 3배에 달하는 것이다. 또한 평면의 다양화와 사용면적의 증가라는 요인도 있다. 즉, 과거 원룸형 위주 설계에서 벗어나 방 두 세 개를 갖추는 것도 있고, 수원 광교신도시에서 분양된 오피스텔은 방 두 개와 세 개짜리로 건설되었다. 향후 독신자 2~3인이 함께 모여 살 수 있는 이런 오피스텔이 중소형 아파트의 대체상품 역할을 할 것으로 예상된다.

3월부터 주거용 오피스텔을 거래할 때 중개수수료(중개보수) 부담이 절반 수준으로 줄어든다. 국토교통부는 주거용 오피스텔(전용면적 85㎡ 이하)을 사고팔 때 부담하는 중개수수료를 0.9% 이하에서 0.5% 이하로 조정하는 ‘공인중개사법 시행규칙‘ 개정안을 6일부터 시행한다고 5일 밝혔다. 임대차 거래 때에는 현행 0.9%의 상한 수수료율이 0.4%로 낮아진다.

4월 말부터 분양되는 오피스텔은 실제 분양면적이 지금보다 최대 6.6㎡ 늘어나게 된다. 오피스텔 건축 시 전용면적 산정 기준이 아파트와 마찬가지로 외벽 내부선(안목 치수)으로 일원화되기 때문이다. 이제까지 오피스텔은 전용면적 산정에 대한 명확한 기준이 없어 분양사업자가 면적을 산정할 때 안목 치수를 적용하기도 하고 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 한 중심선 치수를 따르기도 했다. 이번 개정으로 안목 치수로 산정한 면적이 중심선 치수로 산정한 면적보다 약 6∼9% 더 크기 때문에 오피스텔의 전용면적이 늘어나는 효과가 있다. 난방이 가능해 주로 주거용으로 쓰이는 전용 85㎡ 이하 오피스텔의 경우 기준 개정으로 기존보다 면적이 최대 6.6㎡ 정도 늘어날 것으로 추산된다.

5. 맺으면서

저금리 기조가 이어지고 집값 상승에 대한 기대감이 희박해지면서 부동산 투자 패턴이 바뀌고 있다. 1960년대 산업화 이후 국내 부동산 시장은 집을 샀다가 팔아 전매차익을 챙기는 방식으로 돈을 불리는 게 투자의 정석이고 중산층이 재산을 불릴 수 있는 대표적인 수단이었다. 90년대 이전에는 분양을 받으면 바로 수천만원의 시세 차익을 얻을 수 있었다. 그러나 2000년대 들어서면서 아파트를 사고팔아 돈을 버는 게 어려워지면서 수익형 부동산과 부동산 간접투자 시장이 대체시장으로 떠오르고 있다. 이런 흐름은 저금리 저성장시대가 도래하면서 더욱 뚜렷해질 전망이다.

돈이 오갈 곳이 없어지면서 새롭게 떠오른 투자처가 오피스텔과 상가주택과 같은 수익형 부동산이다. 여기에는 인구구조의 변화도 한몫하고 있다. 가구의 절반 가까이가 1~2인 가구로 바뀌면서 소형 공간에 대한 수요가 늘어나고 있다. 오피스텔·도시생활형 주택은 투자금이 아파트의 30~40%에 그치는 데다 투자수익률을 5%가량 바라볼 수 있다는 게 투자 매력으로서 소액투자자들에게 인기가 있다. 반면 여유자금이 상대적으로 많은 사람은 상가나 상가주택 등을 선호하고 있다.

수익형 부동산은 주로 1억~2억원이면 직접 투자할 수 있지만 대형 상가·오피스·비즈니스호텔은 투자금액이 커 개인이 직접 투자하는 건 불가능하다. 그래서 리츠·펀드가 투자자금을 모아 부동산을 구입한 뒤 임대나 매각 수익을 투자자들에게 나눠주는 방식이 서서히 나타나고 있다. 아직은 일반화되지는 않았지만 개인 투자자의 경우 리츠와 부동산펀드는 아직까지 고액 자산가들이 투자하고 있지만 앞으로는 일반투자자도 관심을 가져볼 만한 것이다.

수익형 부동산 투자시에는 수급 상황을 잘 따져봐야 한다는 것이 핵심이다. 공급과잉이 발생하면 공실이 발생하기 때문에 투자수익률 하락으로 이어지게 된다. 오피스텔의 경우 실사용 면적을 기준으로 임대료가 정해지기 때문에 같은 크기라도 전용면적이 넓은 단지가 유리하다. 서울 오피스텔 입주량이 올해 1만3천29실, 2016년에는 1만4천751실로 더 늘어날 예정이어서 임대 수익률이 더 낮아질 가능성이 크다고 보고 있다. 오피스텔 공급과잉에 대한 우려가 내재되어 있다. 그러나 한편에서 정부가 부동산투자 촉진책을 내어 놓고, 이에 발맞추어 많은 건설업체들이 주택건설사업체 초점을 맞추고 있기 때문에 오피스텔 공급이 주춤할 가능성이 생겨나고 있다, 이러한 점을 고려할 때 연간을 기준으로 5%대의 수익을 기대하는 소액투자자들은 오피스텔을 주목해야 할 것이다.