“최저주거기준 미달가구 비중은 줄었지만, 기준 자체가 높은 선진국에 비해 여전히 열악한 상황이다.” (박은철 서울연구원 연구위원)

5일 서울시청 대회의실에서 열린 ‘서울시정 주택분야 토론회’에서는 서울의 주거 사정이 양적으로는 크게 개선됐지만, 질적으로는 미흡하다는 지적이 전체를 관통했다. 특히 높은 주거비를 감당할 여력이 없어 자가거주율이 감소하는 청년층 등 주거취약계층을 위한 대책이 과제로 꼽혔다. 비주택 거주가구는 각종 주거복지정책의 지원대상에서 제외돼 주거사정이 악화될 수 있다는 우려도 제기됐다.

▶부동산 하락 땐 충격파…‘양보다 질’ 초점=서울의 비주택 거주가구는 급격하게 증가하고 있다. 서울연구원에 따르면 10년간 5.4배 증가한 것으로 집계됐다. 비닐하우스, 쪽방뿐만 아니라 고시원 등이 여기에 포함된다.

박 연구위원은 “2014년 기준 최저주거기준 미달 가구는 서울이 7.1%로, 전국보다 비율이 높은 상황”이라며 “주택의 구조와 안전, 위생 등을 감안하면 10% 내외일 것으로 추정된다”고 말했다.

양적으로는 크게 개선됐다. 서울의 실질 주택보급률은 100% 이상으로, 이른바 ‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔을 포함하면 지난해 102%에 도달한 것으로 추정된다.

주거사정이 질적으로 미흡하다는 주장에는 높은 집값과 임대료 부담이 똬리를 틀고 있다. 박 연구위원은 “연소득 대비 주택가격(RIP)은 선진국 대도시와 비슷하지만, 월세 전환이 빨라지면서 임대료 부담이 늘고 있다”고 지적했다. 운용수익 중심으로 부동산 투자가 전환되면, 임차인 부담은 2배 가량 늘어날 것으로 예상됐다.

아울러 저금리 기조로 유동자금이 부동산에 쏠리는 가운데 비금융 자산은 지속적으로 하락세를 보였다. 작년 가구당 순자산은 3억6152만원으로, 순자산 중 비금융 자산 비중은 75.6%이었다. 지난 2008년 82.8%, 2011년 79.2%, 2014년 76.3% 등 꾸준히 하락 중이다.

▶탈서울 위기감? 젊은층 주거안정에 무게=탈(脫)서울 현상 속에서 청년층의 자가거주율은 1990년에 비해 절반 이하로 감소한 반면, 중고령층은 2배 이상 늘었다. 중고령층 부동산 자산 비중은 80%에 육박한다. 부동산 가격 하락시 충격파가 클 것이라는 우려가 나온다.

청년층은 주거비가 저렴한 임대주택에 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황이다. 고용이 불안정하고 주거비 부담이 커져서다. 서울에 거주하는 1인 청년가구 중 지하ㆍ옥탑ㆍ비주택에 거주하는 비중은 38%로, 다른 연령층보다 높다.

서울시는 ‘서울 리츠’를 활용한 저렴한 주택 공급에 박차를 가할 예정이다. ‘역세권 2030’ 정책이 대표적인 예다. 준주거ㆍ상업지역 인근의 종상향이 핵심인 용적률 인센티브로 도시재생과 주택공급 두마리 토끼를 잡는다는 목표다.

송호재 서울시 주택정책과장은 “임대주택 8만 가구 공급을 초과 달성했지만 취약계층 주택 문제는 여전하다”며 “2026년까지 임대주택 41만 가구를 공급해 OECD 평균 10%를 달성할 것”이라고 강조했다.

서울시는 당장 21만호 내외의 소형주택 신규공급과 공공임대주택 4만호를 확보한다는 청사진을 내놨다. 여기에 서울형 뉴스테이(기업형 임대주택), 지역맞춤형 재생사업 연계 추진한다. 양질의 임대주택 확산을 위해 저리 융자와 보조금도 지원한다.

한편 ‘서울 리츠’는 잰걸음이다. 국토교통부의 영업인가 승인으로 은평, 신정 등 3곳에 1512가구 규모의 청년주택 건설이 속도를 낼 전망이다. 사업은 SH공사가 소유한 부지를 장기 임차하는 방식으로, 저렴한 임대료가 골자인 ‘공공토지형’으로 추진된다. 사회초년생, 신혼부부 등 젊은층이 수혜를 누릴 것으로 기대된다.