■ 경제와이드 이슈& - 박상언 유엔알컨설팅 대표

오늘부터 본격적인 하반기가 시작됐다. 올해 하반기 바뀌는 부동산 정책 어떤 것들이 있는지 알아본다.

◇ 올 하반기 달라지는 부동산 정책은?

우선 눈에 띄는 것은 전세의 월세 전환이 빠르게 진행되고 있는 데 따른 월세대출 대상을 확대했다는 것이다. 국토교통부가 지난 28일 발표한 하반기 경제정책 방향에 따르면 월세대출 대상자에는 기존 대상자 외에 부부합산 연 소득 5000만원 이하 가정이 새로 포함됐다.

기존 대상자는 주거급여 수급자를 제외한 취업준비생, 근로장려금수급자, 사회초년생 (취업 후 5년 이내) 등으로 연 1.5%의 대출 금리를 적용받았다. 하반기부터는 기존 대상자에 부부합산 연소득 5000만원 이하 가구가 추가됐다. 단 이 가정은 연 2.5%의 금리를 적용한다.

◇ 월세대출 기간, 얼마나 늘었나?

기존에는 최초 3년에 1년 단위로 3년을 연장해 최장 6년까지 혜택을 받을 수 있었지만 다음 달부터는 최초 2년에 2년 단위로 4회 연장해 최장 10년으로 조정된다. 대출 취급은행도 한 곳(우리은행)에서 6개 기관(우리·신한·국민·하나·농협·기업은행)으로 확대된다. 배우자 명의 계약 시에도 월세세액공제를 허용한다. 월세대출 관련 정책은 기금운용계획 변경 후 오는 8월께 시행한다.

◇ 1일부터 주택 중도금 대출 보증 강화, 내용은?

신규 분양 아파트 사업지에 대한 중도금 대출 보증한도 제한이다. 그동안 주택도시보증공사(HUG)의 보증 대상과 건수, 한도는 제한이 없었다. 하지만 다음달 1일부터 분양하는 사업지를 대상으로는 중도금 대출 보증 횟수를 1인당 2건 이내로, 한도는 서울·수도권과 광역시 6억원, 지방 3억원으로 제한한다. 보증 대상은 분양가격 9억원 이하 주택이다. 고분양가 논란이 일고 있는 서울 강남권 부동산시장을 안정화시키기 위한 대책이라는 게 국토부 설명이다.

다만 한국주택금융공사의 중도금 대출 보증(건수 1인당 2건 이하·한도 3억원 이하)은 HUG와 별도로 계속 실시한다. 분양보증 분야도 개선한다. 국토부는 HUG와 주택업계, 관련 전문가 등의 의견을 수렴해 하반기 중 세부적인 분양보증 제도 개선 방안을 마련할 계획이다.

디딤돌대출 지원이 강화되고 유한책임 디딤돌 본 사업이 실시된다. 디딤돌 대출 규모를 당초 7조원에서 7조 2000억원으로 확대했다. 현재 적용 중인 생애최초 주택구입자에 대한 대출금리 한시 인하(2.0∼2.7%→1.6∼2.4%, 11월까지)는 계속 적용된다. 채무자 상환 의무를 담보주택에만 한정하는 유한책임 방식 디딤돌 대출 본 사업이 다음 달 시작한다.

◇ 중도금 대출 보증 제한, 시장에 약됐나 독됐나?

정부가 고가 아파트에 대한 중도금 집단대출 규제를 본격화하면서 급등세를 보였던 강남 재건축 시장이 숨고르기에 들어갔다. 금융은 물론 실물 시장에까지 영향을 줄 수 있는 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)가 현실화되면서 투자 심리도 움츠러든 모습이다. 시장에선 강남 재건축 호황이 하반기에는 다소 주춤할 것으로 보고 있다. 하지만 기준금리 인하로 갈 곳을 잃은 시중 유동 자금이 여전히 부동산 시장으로 몰리고 있어 침체 기로에 선 지방과 달리 강남은 선전을 이어갈 것으로 예상된다.

◇ 중도금 대출규제, 아파트 시장 영향은?

실제 민간 부동산 조사업체에  따르면 강남 재건축 시장이 정부의 중도금 대출 규제로 가격 상승에 제동이 걸렸다. 지난달 마지막주 서울의 아파트 매매가는 0.18% 상승해 전주(0.19%)와 비슷한 수준을 기록했다. 반면 재건축 시장은 상승폭이 0.36%로 전주(0.52%)에 비해 0.16%p(포인트) 감소했다. 자치구별로는 양천(0.41%), 서초(0.37%), 강서(0.34%), 은평(0.30%), 강동(0.29%) 도봉(0.21%), 송파(0.21%) 등의 순으로 매매가가 상승했다.

강남은 수천만원씩 급등하던 개포지구 재건축 단지들이 정부 규제 발표 이후 일제히 상승세를 멈추면서 주간 매매가 상승률이 0.30%에서 0.16%로 한 주 만에 절반으로 축소됐다. 송파도 연일 오름세를 나타냈던
잠실 주공5단지의 호가 상승세가 주춤하면서 0.36%에서 0.21%로 오름폭이 둔화됐다. 서초는 한신4지구 통합재건축 기대감으로 잠원동 일대가 강세를 보였다.

신반포한신2차가 1000만~2000만원가량 올랐고 한신8차 전용면적 56㎡는 7000만원 상승했다. 양천은 재건축 연한이 도래한 목동신시가지 아파트가 중소형 면적 위주로 적게는 1000만원에서 많게는 5000만원까지 올랐다. 재건축 기대감이 강남에서 인근 지역으로 확산된 영향으로 풀이된다. 강서와 은평구는 매매전환 수요로 오름세를 나타냈다. 강서구 방화동 도시개발12단지가 1000만원 올랐고, 은평구에서는 진관동 은평뉴타운 아파트값이 500만~3500만원가량 상승했다.

◇ 10년간 월세오를 걱정 없는 청년임대리츠, 내용은?

신혼부부 매입임대리츠 일부를 청년임대리츠로 운영한다. 이 제도는 주택도시기금이 부동산투자회사(리츠)를 설립해 아파트(전용 60㎡, 3억원 이하) 1000가구를 매입 후 도시근로자 평균소득 이하 무주택가구에 임대하는 방식이다. 이 중 신혼부부와 청년층(만 39세 이하)에 전체 물량의 70%를 우선 공급한다. 오는 8월 사업공고·신청 접수 후 10월부터 주택 매매계약과 임대차계약을 체결한다. 이밖에 임대주택에 대한 재무적 투자자(FI) 참여 활성화 방안과 종합부동산 서비스 제공을 위한 세부계획안도 다음 달 중 마련한다.

◇ 하반기부터 바뀌는 부동산 시장 정책은?

활용도가 낮은 농지와 공공기관 부동산 등을 이용해 기업형 임대주택인 뉴스테이 부지를 확보한다. 또 집주인 리모델링 사업(단독→다세대·다가구 주택)시 부모·자식 간 주거공유를 위해 한 채를 자녀에게 줄 수 있게 했다. 나머지 주택은 임대한다.

◇ 이번주, 주목해도 좋을 신규 분양 아파트는?

수도권만 우선 살펴보면 대림산업은 동작구 흑석동 흑석7구역을 재개발하는 '아크로리버하임'을 분양한다. 지하 3층~지상 28층, 20개동, 전용면적 39~135㎡, 총 1073가구로 이 중 405가구가 일반 물량이다. 지하철 9호선 흑석역이 가깝고 흑석초·동양중·중앙대 등이 인근에 있다. 오는 6~7일 청약접수를 진행하며 2018년 11월 입주 예정이다.

롯데건설은 경기 용인시 신갈동 417-2번지 일대에 '신흥덕롯데캐슬레이시티'를 분양한다. 지하 3층~지상 34층, 11개동, 전용면적 59~84㎡, 총 1597가구로 구성돼 있으며 단지 인근에 수원신갈IC가 있어 서울로 접근이 용이하며 오는 7~8일 청약접수를 진행하며 입주는 2019년 4월 예정이다.

미사강변도시는 현재 수도권에서 가장 인기가 높은 신도시로 꼽힌다. 총 546만㎡ 부지에 3만8000여가구가 들어서게 된다. 끝으로 '하남 미사 신안인스빌'이다. 미사강변에 공급되는 막바지 아파트 분양 물량으로 희소성이 높다. 분양가격은 3.3㎡당 1399만원으로 주변시세와 비교해 합리적으로 책정됐다는 평가다. 10~19층을 기준으로 84㎡(이하 전용면적 기준) 4억7120만원, 93㎡A 5억1410만원, 93㎡B 5억1740만원이다.

단지는 지하 2층~지상 29층 8개동 규모 734가구로 구성된다. 84㎡ 390가구, 93A㎡ 241가구, 93B㎡ 103가구 등 실수요자 선호도가 높은 84㎡와 중대형 틈새평형으로 몸값을 높이고 있는 93㎡로 구성됐다. 청약은 6일 특별공급을 시작으로 8일 1순위·11일 2순위 청약을 받는다. 당첨자는 15일 발표하며 계약은 20~22일까지 3일간 진행된다. 모델하우스는 경기 하남시 덕풍동 735(하남 이마트 옆)에 위치하며 입주는 2019년 1월 말 예정이다.

국토교통부는 집주인 매입 임대주택 시범사업에 대한 공모계획을 확정하고 오는 5일 부산을 시작으로 전국 순회 설명회를 연다고 3일 밝혔다. 집주인 매입 임대주택 사업은 민간이 주택을 매입해 LH(한국토지주택공사)에 임대관리를 맡기고 저렴한 임대료로 장기 임대하기로 하면 집값의 80%를 지원해주는 사업이다.

제1차 공모는 300가구 이상의 임대주택을 확보하기 위해 다음달 16일부터 19일까지 4일간 총 600가구를 선착순으로 접수한다. 지역별 접수량은 서울 140가구, 경기 140가구 인천 35가구, 영남 110가구, 충청 80가구, 호남 70가구, 강원 25가구다.

이 사업은 도심 내 주요 입지에서 임대주택을 확보하는 것을 목적으로 하는 만큼 현장 실사를 통해 입지와 건물 상태를 철저히 확인해야 한다. 이 때문에 일정한 기간 동안 현장실사가 가능한 물량만 접수하고 이중 사업대상 주택을 선정한다는 계획이다. 접수 후에는 입지에 따라 1·2·3등급을 부여하고 우수한 입지 순으로 현장 실사를 진행해 선정결과를 발표한다.

지역별 선정물량은 서울 70가구, 경기 70가구, 인천 18가구, 영남 55가구, 충청 40가구, 호남 35가구, 강원 12가구다. 물량 비율은 서울과 경기가 각각 23%로 가장 높다. 이어 영남(18%)과 충청(13%), 호남(12%) 등의 순으로 비율이 높다. 국토부는 오는 5일부터 전국 주요도시에서 집주인 매입 임대주택 사업 설명회를 개최한다.

설명회 일정은 부산 5일, 경기 6일, 인천 7일 서울(강북) 11일, 대전 12일, 대구 13일, 광주 14일, 서울(강남) 15일이다. 개최 장소는 LH 각 지역본부 대강당이다. 단 서울 강북은 성북구청에서, 강남은 LH서울본부에서 각각 열린다.