2016년 부동산 견적서 2016년 부동산 재테크 요령
금년 겨울은 장마와 미세먼지가 교대해서 오락가락하는 바람에 옷 장사. 기름장사가 망했다고 난리들이다. 주택시장도 비수기에 미국 금리인상, 아파트 공급과잉, 주택담보대출 강화라는 3박자가 엎친 데 덮친 격으로 쏟아져서 신규분양시장은 물론, 기존주택시장이나 경매시장 모두가 개점휴업이다.

2016년의 부동산시장은 어떻게 움직일까? 전문가들 사이에서도 의견이 분분하다. “약간의 충격이야 있겠지만, 시세의 변동은 미미할 것이다” “전세는 계속 오를 것이고, 지방부터 신규분양시장은 움츠릴 것이다” “기존주택시장은 약보합세를 유지하고, 거래는 거의 멈출 것이다” 등등, 애매모호한 답들이다.

2016년의 경제목표는 내수부양과 소비촉진이다. 그러나 내수부양은 일자리가 없고, 소비촉진은 쓸 돈이 없음이 문제로 남게 된다. 가계부채를 늘리지 않되, 꼭 필요한 대출만 해 줄 것이므로 요령만 있으면 산사에 가서도 새우젓을 먹을 수 있다. 억제대책이 중구난방으로 쏟아질 때 살아가는 방법을 제시하겠으니 참고 하시라.

1. 신용카드를 많이 써라.

2016년 봄쯤 주택을 사려고 계산기를 두드리는 사람들은 “내가 과연 대출문턱을 통과할 수 있을지” 걱정 아닌 걱정이 또 생겼다. 통과할 수 있는 비법은 간단하다. 신용카드를 많이 쓰면 된다. 친척이나 이웃 또는 직장 동료가 가전제품, 가구 등을 현금으로 사거든 그 돈을 받고 내 카드를 써라.

대출을 신청하면 각 은행들은 신용카드사용내역서를 제출하도록 한다. 연 수입은 없어도 연간 신용카드 사용액이 2천만 원정도 되면 이 사람은 그만한 벌이가 있구나 생각하고 대출이 된다. 지금부터 단돈 1만 원이라도 소비하려거든 꼭 신용카드를 사용하도록 하자.

2. 주택담보가 어려울 땐 토지담보를 해라.

지난 봄 부터 집을 판 사람들은 계약금을 받자마자, 토지시장으로 뛰었다. 그러나 요즘 집이 안 팔리자 마음은 토지시장에 있고, 몸은 집에 있다. 행여 중개업소에서 전화 왔나? 늘 뒤져봐도 얄미운 광고문자만 도배를 한다. 토지담보는 대개 농협은행이나 단위농협에서 한다. 이자는 조금 높아도 돈은 잘 준다.

돈이 꼭 필요할 때는 토지가 있는 해당 농협이나 2금융권을 찾아라. 요즘은 땅을 사는 사람들도 잔금은 대출로 처리한다. 10억짜리 부동산에 10년 이자가 2억이면 부동산 값은 20억으로 오른다. 공사 때문에 길이 막히면 반드시 샛길이 있게 마련이다. 그 샛길을 찾는 게 고수다.

3. 살던 집 팔고 새 아파트로 이사 가려 할 때

2-3년 후에 이사를 계획하는 사람들은 지금 가려는 곳에 새 아파트 분양을 받아 놓고, 입주 때 살던 아파트를 팔고 가겠다고 할 것이다. 그건 틀린 계산이다. 2-3년 후에 살던 집 팔고 바로 새 아파트 사가면 될 일이고, 살던 아파트가 안 팔리면 안 가면 될 일이다.

미리 분양을 받아 놓고 입주는 다가오는데 살던 집이 안 팔리면 낭패를 볼 수 있다. 그래서 본의 아니게 전세 놓고 가는 사람도 있고, 덕분에 1가구 2주택이 되는 사람도 있다. 문제는 집 2채를 다 지키려면 대출을 받거나, 전세를 놔야 하는데 그게 가계부채의 단초가 된다.

4. 분양권 여러 개 가진 사람은?

원래 부동산시장은 하룻밤 사이에 일판이 뒤집히는 시장이다. 한동안 뜸하다가 더워지기 시작하면 하룻밤 사이에도 뜨거워진다. 이게 꼭 남녀 간의 사랑과 같은 것이어서 하룻밤을 자고 나야 가까워지게 된다. 분양권은 사랑하는 시기를 놓치면 회복을 할 수 없는 1회성 상품이다.

어느 아파트 웃돈 붙었다 하는 말 듣고 이 사람, 저 사람 명의 빌려 10개나 20개를 분양 받은 사람도 있더라. 이미 당신은 고생문이 열린 사람이다. 손절매를 하더라도 빨리 팔아라. 입주 때 조금이라도 오를 수 있겠지 하면서 미련을 버리지 못하면 나중엔 결국 국 엎지르고, 매 맞고, 그릇 깨고, 허벅지 데고 신용불량자 될 것이다.

5. 값 오르지 않은 기존주택

2015년 내내 옆 동네는 집값이 올랐는데 유독 우리 동네만은 오르지 않은 채 5년 전 내린 값에도 물어보지 않은 단지들이 있다. 그 아파트는 오르지 않는다. 입지가 좋으면 사는 곳으로 만족하던지, 다른 동네로 이사를 가야 한다. 더 못한 아파트는 오르는데 왜 우리 아파트는 오르지 않을까.

그런 아파트는 그만한 이유가 있다. 처음부터 가격이 너무 세게 나온 아파트, 일반 서민들이 어울려서 살기 어려운 아파트, 값은 내렸지만 외지 사람들이 보기에는 지금도 값이 비싸다고 생각하는 아파트는 값이 오르지 않는다. 이런 아파트는 팔기도 어렵지만 팔려면 값을 많이 내려야 한다.

6. 소액 토지투자 요령

주택은 토지 위에 서있는 부동산이다. 주택시장이 흔들리면 돈은 토지시장으로 흐르게 된다. 그런데 문제는 돈이 부족하다. 집은 전세 끼면 1억으로도 투자가 가능하지만, 토지는 1-2억짜리가 극히 드물고 나오자마자 나가 버린다. 이럴 때 중개업자에게 잘 부탁을 해 놓거나 쪼개 파는 토지로 눈을 돌리는 게 좋다.

토지는 꼭 개발호재를 안고 있는 토지라야 장래성이 있다는 말씀을 드렸다. 개발호재는 지역마다 다르다. 전철역세권 신도시 부근이 좋다. 항구를 끼거나 관광단지가 개발 중인 곳은 나중에 시세차익이 높게 난다. 부동산투자는 인맥이 중요하고, 맨토를 잘 만나야 한다. 이 시간 이후부터 또 아래 번호로 전화 많이 오게 생겼다.