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가을비와 함께 찬바람이 휭휭 불어오고 있습니다. 이제 겨울이 머지않았다는 생각이 드네요. 부자노트 독자님들은 수확의 계절이라는 2015년 가을에 무엇을 수확했는지 궁금하네요^^ 이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 부자들의 아파트 투자행동을 한번 들여다볼까 합니다. 개미들과 아주 다른 행태를 보이고 있지요. 먼저 과거 부동산 부자들의 아파트 투자 움직임을 간략하게 정리합니다. 지금으로부터 10년전 2005년 부동산 부자들은 보유하고 있는 아파트를 하나둘씩 처분했습니다. 2006년에는 더욱더 처분을 서둘렀습니다. 개미들은 불(전구)를 향해 돌진하는 불나방처럼 막바지 추격매수를 했지만 말입니다. 그리고 일부 부동산 부자들은 아파트로 돈버는 시대는 끝났다며 2007년까지 대부분 보유하고 있는 아파트를 처분하고 안정적으로 임대수익을 올릴 수 있는 상가 등 수익형 부동산을 급매물 또는 경매로 낙찰받는 경우가 많았습니다. 2007년 이후 아파트시장에서 부동산 부자들이 떠났습니다. 2008년 MB정부가 출범하고 주택시장 규제완화가 찔끔찔끔 나왔지만 부동산 부자들은 움직이지 않았습니다. 미국 집값이 폭락하는 글로벌 금융위기 여파까지 겹쳐 아파트 투자를 더욱 멀리하게 됐습니다. 하지만 미국 주택시장이 양적완화로 2012년 상반기에 바닥을 치면서 분위기가 점차 바뀌었습니다. 부자가 투자하면 집값은 얼마나 오를까? 부동산 부자들은 2012년 12월 그러니까 박근혜 후보의 당선이 확정되면서 아파트 투자를 시작했습니다. 2013년 박근혜정부가 출범하면 규제정책의 집중 타깃이 됐던 강남권 재건축단지가 살아날 것이라는 기대감이 높아졌습니다. 이에따라 부자들은 2013년부터 본격적으로 매수에 나섰습니다. 아파트 시장에 다시 부자들의 돈이 유입되기 시작한 것입니다. 박근혜정부의 규제완화책은 내수를 살리기 위해 MB정부와 달리 적극적이고 전방위에 걸쳤습니다. 이에 따라 수도권 주택시장은 2013년 5월 전후로 바닥을 쳤습니다. 미국보다 1년 늦게 바닥을 쳤습니다. 2014년에는 투자수요와 교체수요까지 겹치면서 상승폭이 더욱 커졌습니다. 그해 하반기에 수도권 분양시장이 뜨거워지면서 집값 상승세가 본격적으로 시작됐습니다. 2015년 들어서도 상승세는 계속됐습니다. 추석이후 주춤하지만 강남권 재건축단지는 강보합세를 유지하고 있습니다. 그럼 부자들이 아파트시장에 다시 돌아오고 나서 2년간 집값은 어떻게 움직였을까요? 개포주공1단지 13평형을 예를 들어볼까요? 2013년 12월에 6억5천만원이었는데 1년 10개월이 지난 10월 현재 최저가가 8억원에 달합니다. 1억5천만원이 오른 것입니다. 개미들은 너무 올라 지금 사면 꼭지에 사는 것으로 후회할 것이라고 말합니다. 과연 그럴까요? 팩트는 부동산 부자가 아파트 투자자금을 늘리면 아파트값은 장기간 오르게 돼 있습니다. 모든 아파트가 그렇다는 것이 아닙니다. 부동산 부자가 투자하는 아파트만 그렇다는 것입니다. 부자 VS 개미 악재 대응법 부동산 부자와 개미는 주택시장 악재에 대응하는 행동이 뚜렷이 차이납니다. 먼저 금리인상입니다. 개미들은 미국 금리인상에 이어 내년에 국내 금리가 오르면 대출이자가 늘어나니 지금 집을 사서는 안된다고 합니다. 반면 부동산 부자들은 금리인상을 대비하되 금리인상 이후 매매가 상승폭이 큰 아파트를 끊임없이 찾고 있습니다. 지난 2년간 상승폭은 큰 단지외에 아파트 투자대상을 강남권과 범강남권 중심으로 찾고 있습니다. 내년 주택담보대출 규제에 대한 대응입니다. 개미들은 대출규제로 대출규모가 줄어들어 집을 사기 힘들어졌다며 무주택 세입자는 매수를 보류하고 반전세나 수도권 외곽으로 떠밀리는 비자발적 전세난민을 선택합니다. 부자들은 정반대 행동을 하고 있습니다. 대출규제가 시행되기전 연내에 초저금리로 은행 대출금을 지렛대 삼아 재건축 투자를 적극적으로 하고 있습니다. 추석이후 반포주공1단지 매매가가 상승세를 보인 이유가 바로 부자들이 대출받아 적극적으로 투자했기 때문입니다. 전세 끼고 또는 반전세 끼고 사고 차액은 대출받는 것입니다. 이와 관련 최근 KEB하나은행과 하나금융경영연구소가 금융자산 10억원 이상을 보유한 PB고객 1,099명을 대상으로 조사한 2015 Korean Wealth Report를 보면 부동산 부자들은 2014년에 대출을 받아 부동산 비중 특히 재건축단지를 중심으로 아파트 자산비중을 늘렸습니다. 앞으로 2015년 하반기이후 부동산 투자를 위해 대출을 받을 의향이 있는 부자들의 비중이 49%에 달했습니다. 주택 공급과잉에 대해서도 행태가 크게 다릅니다. 개미들은 대출받아 집을 사서 2년뒤 2017년 이후 공급과잉으로 집값이 떨어지면 어떡하냐며 매수를 주저하고 있습니다. 반면 부동산 부자들은 공급과잉은 물론 10년 뒤에도 끄떡없는 아파트를 끊임없이 찾고 있습니다. 10년만에 찾아온 투자 기회를 놓치지 않고 있습니다. 마지막으로 집값 전망에 대한 대응 차이입니다. 집을 이미 산 개미들은 분양물량이 너무 많아 2~3년 뒤 집값이 하락할까봐 노심초사입니다. 지난 2년간 집값이 많이 올랐는데 끝물이 아니냐고 걱정이 이만저만이 아닙니다. 반면 부동산 부자들은 2015년 10월 현재 주택시장을 상승기 초기라고 보고 최소한 2~3년 상승세가 계속될으로 보고 있습니다. 그리고 그 이후에도 살아남을, 하방경직성 아파트를 적극적으로 매수하고 있습니다. 대출을 최대한 활용해서 말입니다. |
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