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11월이 되면서 날씨 변화가 심하네요. 11월은 가을에서 겨울로 옮겨가는 시기입니다. 환절기에 감기 조심하세요. 주택시장도 환절기를 맞은 것처럼 변화가 시작되고 있습니다. 그동안 대출받아 집사라던 정부가 개인대출에 이어 집단대출을 규제하기 시작했습니다 대출 규제라는 악재를 맞아 무주택 서민이 왜 주택구입을 서둘러야 하는 지를 설명하려고 합니다. 먼저 대출 관련 주택시장 3대 악재를 정리해봅니다. 첫째 미국발 금리 인상입니다. 아직 기준금리 인상 가능성은 남아있습니다. 연내 미국발 금리인상이 단행되면 내년 하반기 이후 소폭이겠지만 국내 금리인상이 불가피합니다. 그러면 대출 이자가 늘어나겠죠. 둘째 7.22 가계부채 종합대책입니다. 2016년부터 대출 상환능력 심사를 감화하고 거치기간을 1년이하로 해 원금과 이자를 함께 갚아나가는 원리금 분할상환 대출을 의무적으로 시행할 예정입니다. 그러면 주택담보대출 금액이 줄어들 것입니다. 셋째 집단대출인 중도금 대출규제입니다. 집단대출은 총부채상환비율(DTI)에 포함되지 않아, DTI 상한선으로 대출을 받았더라도 집단대출을 추가로 받을 수 있t습니다. 분양 아파트의 중도금 대출이 대표적입니다. 시공사 보증과 아파트 준공시 1순위 근저당권 설정을 받는 것을 조건으로 시중은행이 대출해주고 있습니다. 최근 금융감독원은 은행에 중도금 대출 심사 강화하라고 지시했습니다. 건설사의 밀어내기식 분양물량으로 입주가 시작되는 2∼3년 뒤 공급과잉으로 인한 집값 하락으로 중도금 대출이 부실화할 위험이 있다는 것입니다. 대출 심사 강화는 결국 중도금 무이자 대출이 사라지고 분양가 대비 60%안팎을 차지하는 중도금 대출 비중이 낮아질 것입니다. 당첨자(수분양자)의 이자 부담은 늘어날 것입니다. 지난 7월 가계부채대책에는 집단대출은 규제대상이 아니었습니다. 분양받은 사람은 중도금은 물론 입주시 잔금 대출도 기존처럼 3~5년 거치기간을 두고 이자만 낼 수 있게 했습니다. 하지만 10월 들어 중도금 대출규제를 추진하고 있습니다. 대출규제에 최대 피해자는 바로 돈이 부족한 서민입니다. 집을 사고 싶어도 내년부터는, 대출을 많이 받지 못하는데다 대출이자까지 늘어나 내집마련을 하기가 더 힘들어지기 때문입니다. 집값은 계속 오르는데 말입니다. 또 중도금 집단대출 규제로 인해 분양아파트를 당첨받아 내집마련할 수 있는 구매력이 떨어질 수밖에 없습니다. 신용도가 낮은 건설사나 입지가 떨어지는 사업장의 경우 시중은행으로부터 중도금 대출을 받지 못하거나 대출 금리가 현재보다 1% 이상 올라갈 가능성이 높습니다. 이에 따라 2016년 이후 분양물량 증가세가 주춤할 것입니다. 중도금 대출규제로 분양시장이 위축되면 동반상승중인 재고아파트 매매가와 전셋값은 상승폭이 더 커질 것입니다. 규제가 심한 분양시장에서 규제가 덜한 재고아파트로 몰리는 풍선효과로 인해 수요가 늘어날 가능성이 높기 때문입니다. 대출규제는 상대적으로 소득이 적은 30~40대 서민이 직격탄을 맞을 것입니다. 재고아파트나 분양아파트로 내집마련을 하려는 서민을 더욱 힘들게 할 것입니다. 무주택 세입자는 대부분 비자발적으로 반전세 난민을 선택해야 할 것입니다. 하지만 이런 악재장에서 내집마련을 하려는 서민은 역발상으로 행동할 필요가 있습니다. 대출이 힘들어지고 이자 부담이 늘어난다고 성급히 내집마련을 포기해서는 안됩니다. 대출 상환능력이 있다면 대출규제가 시행되기전인 연내에 적극적으로 내집마련을 해야 합니다. 분양아파트는 집단대출 규제를 피해간 곳에 적극적으로 청약하세요. 또 갭 투자수요가 늘어나고 있는 재고아파트도 연내 구입을 서두르세요. 소득이 적은 서민들은 주택담보대출규모가 올해보다 절반이하로 줄어들 가능성이 높으니까 말입니다. 분양시장에 중도금 대출 규제가 본격적으로 시행되면 풍선효과로 인해 중도금 대출규제가 없는 분양권이 상종가를 칠 것입니다. 입지가 뛰어나고 수요층이 풍부한 분양권은 프리미엄을 주고서라도 사세요. 기존 중도금 대출을 그대로 승계받으면 됩니다. 재건축시장도 역시 풍선효과로 수요가 몰릴 가능성이 높습니다. 한문장으로 다시 정리합니다. 무주택 서민은 올해가 가기전 즉 대출축소로 주택 구매력이 떨어지기 전 재고아파트, 재건축단지, 분양권으로 내집마련을 하기 바랍니다. 집값 상승 초기에 말입니다. |
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