‘소장님! 집값이 너무 많이 올라서 도저히 집을 못 사겠어요 몇 년 후 집값이 폭락할 수 있다는데 폭락하면 그때 집 사야겠어요’ ‘집을 안 사겠다는 의미시죠? 폭락할 때 집 사겠다는 것은 집 안 사겠다는 것과 같은 것입니다’ 며칠 전 만난 고객 분과의 짧은 상담내용이다.
이렇게 집값이 폭락하면 집을 사겠다는 분들이 많이 있는데 이런 분들은 집을 절대 집을 못산다. 집을 안 사겠다는 것이 아니라 못사는 것이다. 집값이 떨어질 때 집을 사고 오를 때 파는 것이 좋다 하지만 현실은 그렇지 않고 특히 폭락할 때 집을 사는 것은 엄청나게 공격적인 투자성향을 가진 투자자들도 어려운 것인데 집값이 오를 때도 겁이 나서 집을 못사는 안전성향을 가진 투자자들이 어디까지 떨어질지 모르는 폭락 장에서 집을 산다는 것은 불가능에 가까운 일이기 때문이다.
불과 3년 전인 2012년 가을을 생각해 보라 그때 왜 투자를 하지 않았는지, 하락 장에서 투자를 하겠다는 분들은 2012년에는 투자를 했어야 하는데 대부분 투자자들이 2012년에 하반기 투자를 하지 않았다. 어디까지 더 떨어질지도 모르겠고 이제 부동산시대는 끝났다는 부정론이 팽배한 상황에서 대부분 사람들은 집을 살 엄두를 내지 못했고 일부 공격적인 투자성향을 가진 사람들만 집을 샀었는데 결과적으로 집을 산 사람이 많은 투자수익을 가져갔지만 그만큼 위험에 대한 보상이라 생각하면 된다.
아무튼 지금은 너무 오른 것 같고 기다렸다가 폭락 할 때 집을 사겠다고 한다면 폭락할 가능성은 낮겠지만 그래도 일단 기다려야 한다 기다리다가 폭락 장이 오면 기회를 잡아야 하는데 말이 쉽지 상당히 어려운 일이고 큰 용기와 더불어 철저한 준비와 계획을 세워야 위기 상황에서 기회를 잡을 가능성이 높아진다. IMF, 금융위기 시절이 다시오면 과감한 투자를 하고 싶다는 분들이 많지만 막상 다시 그런 상황이 오면 대부분 사람들이 주저하고 망설일 것이기에 미리 준비하고 계획을 한 사람들만이 혹시라도 기회가 왔을 때 잡을 수 있다.
폭락 장이 올 가능성은 낮고 서민들이 더 큰 피해를 보기 때문에 와서도 안되지만 혹시라도 폭락 장이 오면 기준점을 잡고 핵심지역 위주로 투자를 하는 전략이 필요하다. 1차 기준점은 최근 5년간 가장 바닥이었던 시점인 2012년 하반기 시세로 잡으면 되고, 2차 기준점은 최근 10년간 바닥이었던 시점인 2008년 하반기에서 2009년 상반기 금융위기 시절 시세를 기준으로 잡고 이렇게 잡은 기준점 가격으로 하락을 하게 되면 과감한 투자결단을 해도 좋다. 그리고 투자지역은 내가 좋아하는 지역보다는 많은 사람들이 인정하고 오를 때는 많이 올라갈 수 있는 강남, 용산 등 서울 핵심지역으로 접근하는 것이 좋겠다.
그런데 현실적으로 폭락가능성은 낮다. 1-2년 정도는 현재의 흐름이 이어질 가능성이 높고 분양가격, 매매가격이 계속 상승하고 분양물량이 늘어나서 미분양이 급증하면 조정기가 올 수는 있지만 조정기가 온다고 해서 갑자기 급락하는 것이 아니라 거래량이 줄어들면서 서서히 조정이 되기 때문에 출구전략의 타이밍을 찾으면 된다. 일각에서 걱정하는 미국 금리인상은 신흥국에 큰 타격을 줄 정도의 큰 폭의 상승보다는 몇 년에 걸쳐 신중하면서 점진적인 소폭의 금리인상을 할 가능성이 높고 설사 미국이 금리인상 하여도 한국은행이 기준금리를 급히 올릴 수도 없는 상황이기 때문에 불안과 공포를 가질 필요는 없다. 더군다나 전세수요증가, 전세공급감소의 전형적인 전세강세가 당분간 지속될 가능성이 높아서 전세가격이 매매가격을 받쳐줄 가능성이 높기 때문에 부동산 폭락가능성은 낮고 이렇게 낮은 폭락가능성을 기대하면서 주택구입시기를 늦추고 불안한 전세를 고집하다가 추가상승기회까지 놓치기보다는 실수요자라면 무리하지 않는 범위 내에서 내 집 마련은 하는 것이 좋겠다.
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