대지권 미등기

경매물건을 검색하다 보면 대지권 미등기 물건을 종종 접하게 됩니다. 대부분 대규모 택지개발을 한 지역의 물건에서 볼 수 있습니다. 개발 전 복잡하게 되어 있었던 토지를 개발 후에 잘 정리된 토지모양대로 지적정리를 하다 보니 시간이 오래 걸리게 되어 입주가 끝났음에도 대지권이 정리가 안 된 물건들이 경매에 나오게 됩니다.

화성시 병점동에 있는 상가입니다. 토지면적란을 보시면 대지권 미등기라고 되어 있습니다.

미양농협 근저당권을 기준으로 등기부등본상의 모든 권리는 말소가 되며 현재 관리사무소로 사용 중인 물건으로 보입니다. 이 물건의 매각물건명세서를 보면

대지권 미등기이나 감정평가금액에 포함이 되었고, 상가의 분양대금 중 미납된 분양대금이 있으면 낙찰자가 부담할 수도 있다는 문구가 있습니다. 그러나 뒤이어서 잔금납부가 전부되어 있어 대지권이전등기가 가능하다고 되어 있습니다.

2004다58611 대지권에 관한 판례를 보면

전유부분과 대지권은 특별한 사정이 있지 않는 한 분리처분이 불가능합니다.(집합건물관리에 관한 법률 20조). 위의 판례에서 보듯이 법에서는 전유부분을 낙찰받으면 대지사용권도 자동으로 취득하는 것으로 해석하고 있습니다. 단, 분양대금 미납이 있는 경우에는 분양자가 대지권등기에 관한 서류를 분양대금을 완납할 때까지 내어주지 않을 수 있도록 되어 있습니다. 즉, 분양대금 완납이던 미납이던 대지권은 분리처분이 가능한 특별한 사정이 없다면 전유부분 소유자의 것이 되나, 분양대금 미납의 경우에 대지권등기를 하기 위해서는 낙찰자가 미납 분양대금을 납부하라는 말입니다.

그러므로 대지권미등기 물건의 경우 최초 분양자가 분양대금을 완납했는지 확인 후 입찰을 하는 것이 중요합니다.

상기 물건의 경우 분양대금이 전액 납부되었고, 감정평가금액에 대지권이 등기되어 있지 않지만 전유부분에 포함되어 감정이 되었으므로 낙찰자는 대지권등기를 할 수 있는 물건이 되겠습니다.