화제의 낙찰물건

1. 근린상가 건물을..!

인천 남동구 논현동에 위치한 빌딩이 감정가 대비 87.96%에 해당하는 29,153,000,000원으로 한 기업에 낙찰됐다. 대지사용권이 없는 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물만을 매각대상으로 하는 이번 물건은 수인선 인천논현역에 인접해 있으며 12층 건물이 총 114개의 호수로 구분되어 있는데 초보자들이 접근하기엔 까다로운 조건을 두루 갖추었다.

본 건은 가처분 설정, 건물만 매각, 유치권 신고 그리고 소유권 가등기가 설정된 물건이다. 낙찰받을 물건에 한 가지만 있어도 골치 아픈 조건을 무려 4가지나 갖추고 있다.

가처분이 설정되어 있는 물건의 경우 최악의 상황에서 낙찰자가 소유권을 상실하는 경우가 발생한다. 건물만 낙찰을 받았을 때는 대지사용권이 없을 시 건물을 철거당할 위험이 있고 유치권이 설정되어 있는 부동산은 유치권자의 채권을 변제하기 전까지는 사실상 부동산을 사용, 수익할 수 없다. 또한 직접 현장을 방문해서 실제로 점유하고 있는지 확인하는 것을 잊지 말자. 마지막으로 소유권 가등기가 설정된 물건도 가처분이 설정된 물건과 마찬가지로 낙찰자가 소유권을 잃을 수도 있다.

또한 법원경매정보에서 제공하는 정보를 보면, 법원 공고상 감정가격과 감정평가서의 가격이 일치하지 않는다는 것을 알 수 있다.

법원 공고상 감정가는 33,144,300,000원이지만 감정평가서상 감정가는 47,349,000,000원이다.

이렇게 법원 공고와 감정평가서의 감정평가액이 다른 경우가 흔한 것은 아니다. 그러나 이런 경우 어떤 이유 때문에 감정가가 달라졌는지 별도의 확인이 필요하다. 제시 외 항목의 포함 여부가 달라지거나 매각 대상이 변경되는 등의 이유로 감정가가 변경될 수 있다.

사람들이 입찰하기 꺼릴만한 조건을 갖춘 물건임에도 입찰가를 무려 최저 경매가보다 6억 원 가까이 높게 써냈다. 분명 현재 미정리 상태인 지적이 정리가 되어 대지권이 경료가 되고 내부설비공사 및 호수별 구분공사 등이 완료된다면 훌륭한 입지조건을 등에 업고 지역의 랜드마크가 될 가능성이 높다는 점을 고려한 결정이 아니었을까 싶다.

2. 체납 관리비가 200여만원

구리시 인창동에 위치한 16평형 아파트가 41대 1이라는 높은 경쟁률 속에 감정가 대비 96.18%에 해당하는 192,355,000원에 낙찰됐다.

본 건은 낙찰자가 인수해야 하는 등기부 상의 권리나 임차인이 없으므로 경매 초보자도 큰 어려움 없이 입찰할 수 있는 물건이다.

그러나 물건이 아파트와 같은 집합건물이라면 반드시 확인해야 할 것이 있다. 바로 관리비 체납액이다. 체납 관리비의 경우 공유부분에 해당하는 관리비는 낙찰자가 납부해야 한다는 판례가 있음에도 불구하고 현장에서는 원만한 해결이 이루어지지 않을 때가 종종 있다. 즉 전유부분에 대한 부담주체를 놓고 분쟁이 생기기 일쑤이므로 금액이 크지 않을 경우에는 적당한 선에서 타협을 통해 원만히 해결하는 방법이 가장 좋다고 할 수 있다. 그렇기 때문에 낙찰받으려는 아파트의 체납 관리비가 상당하다면 아예 이를 부담할 각오로 입찰가를 산정하는 것이 좋다.

본 건의 경우 2016년 1월까지의 관리비 체납액이 1,461,000원이므로 잔금납부 시점 기준으로 하면 200만원 가까운 금액에 이를 것으로 보인다. 과연 198,355,000원이라는 낙찰가는 이 같은 관리비 체납액을 고려하고 적어 낸 것일까?