1 시세
우선 해당 매물의 시세가 적합한지 확인한다. 직거래 사이트나 카페에 올라온 정보는 신빙성이 부족하기 때문에 부동산 포털에서 알아보거나 직접 부동산 중개업소를 방문하는 것이 좋다. 타당하다고 판단되면 거래를 진행한다. 제시하는 금액이 비슷한 조건의 매물보다 너무 낮은 경우 사기를 의심해볼 필요가 있다. 보통 임차인을 쉽게 유인하기 위해 시세보다 훨씬 낮게 제시하기 때문.

2 집 상태
적정 금액을 확인했으면 이제 집 상태를 살펴볼 차례. 관심 가는 매물은 직접 눈으로 확인해야 한다. 도배, 장판, 싱크대, 보일러뿐만 아니라 일조량, 소음, 결로나 누수, 곰팡이의 흔적이 있는지 꼼꼼히 살펴보자. 가능하다면 아랫집까지 방문해서 누수 여부를 확인하는 게 좋다. 치안, 교통을 비롯한 주변 환경도 유심히 본다. 이때 집의 하자를 제대로 파악하지 못하면 계약 이후 배상받기 어렵기 때문에 더욱 주의해야 한다. 방문하기 전 확인해야 할 사항을 리스트로 만들어가는 것을 추천한다.

3 실소유자
등기부등본을 떼서 집주인의 신분증과 비교한다. 주인이 등기부등본상 실제 소유자인지 신분을 확인한 뒤 계약을 진행해야 한다. 가짜 주인이 실소유자 행세를 하며 돈을 가로채는 경우가 적지 않기 때문에 철저히 살핀다. 주인이 건넨 등기부등본을 무작정 믿지 말고 직접 확인해볼 것. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람이 가능하다.

4 권리 관계
실소유자 확인만큼 권리 관계 확인도 중요하다. 등기부등본에서는 소유권에 제한을 줄 수 있는 가등기, 가압류, 근저당권 등의 설정 여부도 확인할 수 있다. 근저당 설정액(대출)과 전세금 합산액이 매매 시세의 70%를 넘는 집은 경매로 넘어갈 위험이 높으므로 피하는 것이 좋다. 경매로 넘어가게 되면 전·월세 보증금을 떼일 확률이 커진다. 중도금과 잔금 지급시에도 등기부등본을 재차 확인해 변동사항이 생기지 않았는지 살펴본다.

5 계약서 작성
표준계약서 양식으로 작성한다. 만약 계약서를 직접 작성하기 어렵다면 근처 중개업소에 방문해 대필료(5만~10만원)를 내고 계약서를 쓰면 된다. 도장만 찍을 것이 아니라 내용을 꼼꼼히 읽어보고 이해가 가지 않는 부분이 있다면 반드시 짚고 넘어가자. 대리인과 계약할 시 인감증명서와 위임장을 반드시 확보한다. 건물에 하자가 있다면 계약서의 특약사항에 꼭 명기할 것. 계약금, 중도금, 잔금은 반드시 계약서에 명시된 소유자 명의 계좌로 입금한다. 현금 거래보다는 거래 내역이 남는 은행 거래가 안전하다. 아파트 매매의 경우 잔금을 치르기 전 관리사무소에 방문해 관리비, 선수관리비, 장기수선충당금을 정산한다.

6 실거래가 신고 (매매계약시)
계약서를 작성했다고 모두 끝난 게 아니다. 거래 후 60일 이내에 실거래가 신고는 필수. 중개업소를 통해 계약한 경우 중개사가 대신 하지만 직거래시에는 매매 당사자가 직접 신고한다. 시·군·구청에 직접 방문하거나 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 하면 된다. 신고의무를 위반하면 취득세의 3배 이내에서 과태료가 부과되니 꼭 기억해둘 것.

7 전입신고·확정일자
주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 필수 요건은 전입신고, 실제 거주(점유), 확정일자다. 확정일자란 법원과 동사무소에서 실제 계약 일자에 완전한 법적 효력을 부여하는 법률상의 날짜를 말한다. 전입신고의 경우 정부민원포털 민원24(www.minwon.go.kr)에서도 가능하지만 확정일자를 받기 위해서는 임대차 계약서를 지참해 해당 동사무소에 직접 방문해야 한다. 이 3가지 조건을 모두 갖추면 문제가 발생했을 때 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있다.