다 잡은 물고기를 놓치다 

경매입찰은 과정이야 어떻든 낙찰이 주된 목표다. 물론 차순위와의 가격차가 많고 적음에 따라 느끼는 희열의 차이는 다소 있겠지만 어쨌든 모든 입찰자들의 희망은 자신들이 써낸 가격에 낙찰되기를 바라는 마음이 간절할 것이다. 

그런데 치열한 경쟁을 뚫고 간신히 최고가매수인으로 선정됐는데도 불구하고 바로 목전에서 낙찰받은 물건이 사라지는 경우가 종종 있다. 애써 시간들이고 돈들이고 공들인 물건인데 낙찰받은 물건 한번 만져보지도 못하고 물건이 사라지면 그 심정이야 오죽할까! 

어떤 경우에 이렇듯 낙찰받은 물건이 목전에서 사라지는 황당함을 겪게 될까? 가장 많이 발생하는 사유는 바로 매각불허가이다. 

매각불허가는 매각기일에 매각이 된 후 매각결정기일까지의 7일내에 채무자, 소유자, 채권자, 최고가매수인 등 해당 경매물건의 이해관계인이 법정에서 정한 사유로 매각을 허가해주지 말라는 신청을 법원이 인용하는 결정이다. 

경매대상 목적물의 감정평가액과 시세와의 현저한 차이로 인한 재감정 신청, 부동산이 현저하게 훼손되거나 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우, 매각절차에 중대한 하자가 있는 경우 등이 매각불허가 사유에 해당된다. 

농지 취득 시 농지취득자격증명을 제출하지 않는 경우에도 매각이 불허가되며, 매각된 금액으로 보아 경매신청자에게 돌아갈 배당액이 없는 때에도 법원은 잉여주의에 입각하여 직권으로 매각을 불허가한다. 

낙찰자의 손에 잡힐 뻔 했던 부동산을 허공에 뜨게 만드는 것으로 공유자우선매수신청이라는 것도 있다. 매각불허가는 그나마 낙찰 후 7일이라는 기간이라도 있지만 공유자우선매수신청은 매각 당일 낙찰자의 지위를 빼앗아간다는 점에서 매각불허가보다 더 극적이다. 

공유자우선매수신청은 공동소유 부동산의 공유자 지분이 경매에 부쳐졌을 때 채무자가 아닌 다른 공유자가 경매대상 지분을 매수하겠다고 법원에 신청하는 것을 말한다. 공유자가 공유자우선매수권을 행사하면 최고가매수인이 있다고 하더라도 그 최고가매수인이 입찰한 가격에 공유자우선매수를 신청한 공유자에게 매각이 허가된다. 바로 목전에서 낙찰받은 부동산을 도둑맞게 되는 셈이다. 

그뿐이랴. 최고가매수인이 됐음에도 대리입찰 시의 위임장 미첨부, 보증금 미달 등으로 입찰 자체가 무효로 처리되기도 하고, 농지경매 낙찰 시 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 제출하지 않을 때에도 매각이 불허가돼 낙찰부동산을 취득할 수가 없다. 

대개 매각이 불허가되거나 입찰이 무효인 경우 입찰보증금을 되찾을 수 있지만, 기한내에 농지취득자격증명을 제출하지 않아 매각이 불허가되면 입찰보증금까지 몰수하는 법원도 있어 매우 주의를 요하는 사항이다. 

또한 시세조사나 가치평가를 잘못한 고가입찰, 권리 및 임대차관계 잘못 분석으로 말소되지 않는 권리를 인수하거나 임대차보증금을 인수하게 되는 입찰, 입찰표의 입찰가란에 ‘0’을 하나 더 써낸 입찰도 궁극적으로는 매각대금 미납으로 소유권을 이전받지 못할 뿐만 아니라 입찰보증금을 몰수당하는 결과를 초래하게 된다. 

물고기를 낚는 것도 중요하지만 더 중요한 것은 낚시에 걸린 물고기를 놓치지 않고 안전하게 손에 넣어야 하듯, 경매도 낙찰 후 별탈(?) 없이 소유권을 이전하는 것이 중요하다. 그것이 바로 경매의 기술이다.