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1. 지금 부동산시장의 전략은 연환계

전쟁 때 여러 가지 상황에 따른 적절한 전략을 어떻게 펴느냐 하는 문제는 전략가에게 달려있다. 전쟁터에서의 형세 변화에 따라 전략도 반드시 변해야 한다. 따라서 전략가의 정확한 상황판단은 정확한 전략의 운용에 결정적인 역할을 한다. 어떤 문제나 상황마다 그 상황을 해결하는 방법은 여러 가지가 있을 수 있으나, 그 중 어느 전략을 사용할 것인지는 전략가가 결정하기 때문이다.

삼국시대 동오의 장군 주유와 방통은 연환계(連環計)로 조조를 물리쳤다. 먼저 주유는 장간의 통한 반간계의 전략으로 조조 스스로 수전에 능한 장군 채모와 장윤을 죽이게 했다. 이 전략으로 조조의 수군의 세력이 약화하여, 결국 조조는 그 유명한 적벽대전에서 크게 패했다.

이 전략은 중국에서 서른 여섯 가지의 병법으로 잘 알려져 있는 병법서 ‘삼십육계‘중 삼십오계인 연환계로 적이 강할 때에는 두 가지 이상의 계책을 이용하여 적을 약화시켜서 공격하는 전략으로, 쉽게 풀이하면 “여러 가지 계책을 혼합하여 사용한다”란 의미이다. 이 전략은 여러 전략을 서로 배합하여 병용해 적의 힘을 약화시킨 후 공격하면 어떤 적도 물리칠 수 있다는 것이다.

여러 가지 부동산문제를 해결 또는 개선함으로써 부동산과 인간의 관계를 개선시키기 위해 정부기관이나 정부 관료가 개발·집행하는 목적 지향의 행위과정을 부동산정책이라 한다. 이러한 부동산정책은 한 가지의 전략에 의존하는 경우는 거의 없다. 부동산정책은 시장의 다양한 상황에 대응하기 위한 여러 가지 전략을 종합하여 만들어진다. 모든 전략은 환경 요소의 영향을 받게 되므로, 현실적 정책 수행을 위한 전략에는 시장의 현황이 철저하게 파악되어 반영되어야 한다.

2. 박근혜정부의 출범 이후 총 8차례 부동산정책 발표

박근혜정부가 탄생하면서 2013년 4차례의 부동산정책, 2014년 4차례의 부동산정책, 총 8차례의 부동산정책이 발표되었다.

2013년 4월1일, 1차 부동산정책으로 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화에 관련한 종합대책이 발표되었다. 다주택자 양도세 중과를 폐지하고, 주택구입자 양도세를 한시적으로 면제해주며, 수직증축 리모델링을 허용하여 지방부동산시장 및 재건축사업의 활성화를 기대하였다.

2013년 7월24일, 2차 부동산정책으로 4.1부동산정책의 후속조치로 수도권 주택공급 조절방안을 발표하여 보금자리 등 공공분양 물량을 축소하여 주택가격의 추가하락 억제 및 거래활성화 기대를 기대하였다.

2013년 8월28일, 3차 부동산정책으로 서민 중산층 주거안정을 위한 전월세 대책을 발표하여 초저금리 공유형 모기지를 도입하고, 취득세율을 영구 인하하여, 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 제도개선 방안을 마련하고 서민주거비 급등 부담 완화를 병행 추진하였다.

2013년 12월3일, 4차 부동산정책으로 8.28부동산정책의 후속조치로 전월세 대책 후속조치가 발표되어 행복주택 공급 축소 및 공유형 모기지 지원 확대를 통해 정부가 자체적으로 추진 가능한 후속조치를 조속히 시행하여 주택시장 회복세를 이어갈 수 있을 것으로 기대하였다.

2014년 2월26일, 5차 부동산정책으로 주택임대차시장 선진화 방안을 발표하여, 전월세 임대소득 과세 및 임대주택의 리츠사업 확대를 기대하였다.

2014년 7월24일, 6차 부동산정책으로 새경제팀(최경환경제팀)의 경제정책 방향(경제 활성화 대책)에 따라 금융규제 완화 등을 통한 경제 활성화를 기대하고, 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 상향 조정하여 부동산시장의 활성화를 유도하였다.

2014년 9월1일, 7차 부동산정책으로 주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화 방안이 발표되어 재건축 연한 30년으로 단축하고, 청약제도를 개편하여 재정비사업 규제의 대거 완화를 통한 도심 내 정비사업 활성화를 기대하였다.

2014년 10월30일, 8차 부동산정책으로 서민주거비 부담 완화대책을 발표하여 임대주택 및 준공공주택 임대를 활성화하고, 월세 대출 및 임대주택 공급 확대, 청약제도 개편, 다주택자 청약감점 폐지 등을 통하여 주거비 부담이 커지는 사회취약계층이나 보증부 월세가구가 보호되기를 기대하였다.

3. 등락을 지속하는 부동산시장

실제 서울지역 아파트거래량을 살펴보면 2013년 4월 1차 4.1부동산정책으로 아파트 거래량은 9,818건까지 상승하였으나 한 달 만에 다시 2,118건으로 하락하였고, 7월 2차 7.24부동산정책으로 다시 상승하여 3개월만인 10월 8,273건으로 상승하였다. 그러나 12월 4차 12.3부동산정책에도 거래량은 2014년 1월 5,544건으로 지속 하락하였고, 2014년 2월 5차 2.26부동산정책이후 3월 9,479건까지 상승하였으나, 이를 고점으로 하락하여 6월 5,165건으로 급감하였고, 이에 정부는 7월 6차 7.24부동산정책 발표와 9월 7차 9.1부동산정책발표를 통하여 10,851건으로 상승했던 서울지역 아파트 거래량은 2014년 12월 현재 6,278건으로 지난 7월 6차 7.24부동산 정책 이전의 거래량으로 돌아갔다.

2013년 1월부터 2014년 12월까지의 서울지역 아파트거래량을 나타낸 [그림 1] 2014년 서울아파트 거래량은 여덟 차례 발표된 정부의 부동산정책의 발표시점에 상승하고 일정시간 지나면 다시 하락하기를 반복하였다.

아파트거래량 하락 등 부동산시장이 경색될 때마다 정부는 부동산시장의 활성화 방안으로 부동산정책의 발표를 지속하였다. 그러나 정부의 단기성 부동산정책은 부동산시장을 활성화 시키기에는 역부족 이였다. 이러한 부동산시장의 현상을 설명할 수 있는 이유는 여러 가지가 있겠지만, 그 중에서 정부의 부동산시장 활성화 방향목표의 차이에도 이유가 있다.

4. 부동산시장 활성화를 위해서는 가계소득 증가를 통한 경기회복 우선

정부는 우리나라의 경기회복을 위한 근본 정책으로 부동산시장 활성화를 염두에 두고 있는 것으로 판단된다. 정부는 각종 부동산관련 규제를 완화하면 부동산시장이 활성화되고, 부동산시장이 활성화되면 경기가 활성화되고, 가계소득이 증가하여 최종적으로 경기회복이 될 수 있다고 판단하는 것 같다.

그러나 이는 올바른 방향이 아니다.

오히려 그 반대의 순서로 경기회복을 위한 거시적 경제정책을 통하여 점진적으로 가계소득이 증가하고, 이를 통해 부동산시장이 활성화되어야 안정적인 부동산시장이 유지될 수 있을 것이다. 안정적인 부동산시장이 유지되어야 정부도 단기적 땜질식 처방이 아닌 장기적 부동산정책을 발표할 수 있고, 이에 따라 부동산시장의 점진적 활성화를 이룰 수 있을 것이다.

그럼에도 불구하고 중·단기간의 부동산시장 활성화를 목표로 현재의 부동산정책을 분석해볼 필요가 있다.

5. 부동산3법 통과효과의 허와 실

지난 12월 29일 분양가상한제 탄력 적용, 재건축 초과이익 환수제 3년 유예, 재건축조합원 분양주택 3가구까지 허용 등의 내용을 담은 이른바 '부동산3법'이 국회 본회의를 통과하였다. 부동산3법은 특히 강남4구의 재건축 규제완화에 초점을 맞추고 있다. 그러나 과연 부동산3법의 통과가 전체 부동산시장에 긍정적인 영향을 미치며 실질적인 거래량 증가 및 부동산가격 상승 등으로 이어질지는 미지수다. 그 근거를 다음과 같이 분석하여 본다.

첫째, 분양가상한제 탄력적용의 문제이다.

최근 국토교통부가 4개 사업장에서 시뮬레이션 해본 결과, 재개발·재건축사업의 경우 분양가 상한제가 폐지되면 조합원 부담금이 평균 9.7% 줄어드는 것으로 분석하였다. 이용각·최막중(2012)의 신규 분양아파트와 중고아파트의 가격 차이에 관한 실증분석이란 논문에 의하면 신규 분양아파트는 중고아파트에 비해 서울지역은 1.14배 높고, 인천지역은 1.28배, 경기지역은 1.33배 높으며, 전국 평균적으로 1.5배 높다라고 분석한 연구결과도 있다.

그러나 이는 지금 부동산시장의 현실과는 차이가 있다.

실제로 현재 서울 동작구 본동에서 분양하는 총 765세대 규모의 신규 분양아파트는 주변의 기존 아파트보다 10~20%정도 저렴한 분양가로 공급하고 있으며, 충남 천안시 동남구 청당동에서 분양하는 총 375세대 규모의 신규 분양아파트는 7년 전 분양가 보다 저렴한 (3.3㎡당) 평균 600만 원대로 1월중 공급될 예정이다. 최근 서울 강북구 수유동에서 분양 중인 신규 분양아파트의 분양가는 3.3㎡당 950만 원대로, 서울 아파트 평균 전세 값인 3.3㎡당 1238만원보다 저렴한 수준이다.

분양가상한제는 재건축투자로 주택경기가 과열되던 시절에 아파트의 고분양가를 규제하기 위하여 2007년 집값 안정화의 일환으로 적용되었다. 이 제도는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도였다. 그러나 부동산가격 하락기인 현재의 시점에서는 신규 아파트를 분양하는 건설사들이 아파트 분양률을 높이기 위하여 경쟁적으로 분양가를 낮추고 있으며, 주변의 기존 아파트의 가격보다 더 낮은 분양가로 분양하는 경우가 많다.

따라서 분양가상한제의 폐지가 실질적으로 조합원 부담금 감소에 영향을 준다는 국토교통부의 분석이 현실에 적용 가능한지는 단정 할 수가 없다. 조합원의 부담금이 9.7% 줄어든다는 것은 일반분양수입이 늘어 조합원 부담금이 줄어든다는 것인데, 현재의 부동산시장은 민간의 분양가상한제를 폐지한다고 해서 기존의 사업성 분석시 사업 시행자가 예측한 일반분양가가 분양가상한제 폐지로 인해 높아져 일반분양수입이 늘어나는 상황이기 아니기 때문이다.

둘째, 재건축 초과이익 환수제 3년 유예의 문제이다.

국토교통부는 재건축 초과이익 환수제 3년 유예 조치의 영향을 받을 것으로 예상되는 사업이 2014년 말 기준 전국 562개 재건축 사업 중에서 347개 구역, 18만 4천 가구로 추산된다고 밝혔다. 지역별로는 수도권에 179개 구역, 10만 7천 가구이며, 서울에 85개 구역, 6만 1천 가구 등이다. 또한 조합설립 후 관리처분계획 인가까지 통상 3년 이상 소요되는 점을 고려할 때 현재 조합설립인가 단계에 있는 129개 구역, 8만1천 가구가 우선 혜택을 받게 될 것이라고 분석하였다.

재건축 초과이익환수제도는 재건축으로 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘는 이익이 발생할 경우 이익의 일부를 국가가 거두어가는 제도다. 이 제도는 부동산 거래를 위축시킨다는 이유 때문에 당초 2014년 연말까지 관리처분인가 신청을 하면 시행을 유예했었다. 이로 인해 이번의 부동산3법의 통과로 347개 구역이 부동산가격 상승 및 거래 활성화에 영향을 받을 것이라고 정부는 분석하였으나 실제와는 차이가 있다.

전국에서 재건축사업이 가장 집중되어 있는 지역은 강남4구로, 강남 개포지구, 강동 고덕지구, 서초 신반포지구 등이 적용대상지역이다. 그러나 이 지역들은 대다수의 조합들이 이미 재건축 초과이익 환수 유예의 조건을 적용하여 사업성을 분석하였고, 그에 따른 조합원 부담금을 산정해 놓은 상태에서 거래가 이루어져 왔다. 왜냐하면, 국토교통부는 2014년 2월19일 “2014년도 업무보고회”에서 주택시장의 거래 정상화를 위하고 부동산 시장의 활성화를 위해 지난 2006년 도입된 재건축 초과이익환수제도를 연내에 폐지하겠다고 발표했기 때문이다. 이로 인해 재건축 초과이익환수제도에 영향을 받은 재건축조합들은 사업성 분석에서 이미 재건축 초과이익환수제도에 따른 부담금 산정을 제외하고 조합원들의 부담금을 산정하여 홍보하였다.

이러한 사업조건이 반영된 재건축 매물들이 부동산에서 거래되어 왔기 때문에, 이번 재건축 초과이익환수제도 적용 3년 유예 조건은 이미 시장에 반영된 조건으로 재건축 물건의 가격상승 및 거래 활성화에 미치는 영향은 미미할 것이다. 오히려 국토교통부 발표에 따라 재건축 초과이익환수제도가 폐지될 것으로 믿었던 부동산시장에서는 3년 유예조건으로 결정됨에 따라 정부 부동산정책에 대한 불신이 더욱 가중되었을 가능성이 높다.

셋째, 재건축조합원 분양주택 3가구까지 허용의 문제이다.

개정안은 또 서울 등 수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 보유 주택 수에 관계없이 재건축 주택을 1채만 분양받도록 제한했던 것을 3채까지 분양받을 수 있도록 허용했다. 이는 주택 시장 침체로 미분양 등이 생기는 상황에서 이번 조치로 정비 사업이 활성화되고 재산권 행사에 대한 과도한 제한이라는 지적을 해소하고, 다주택 보유 조합원에게 현재와 같이 1주택 분양만 허용할 경우 잔여 주택을 조합이 현금으로 사줘야 하는데, 이에 따라 재건축 사업성이 악화된다는 이유이다.

그러나 이 또한 현실의 인식과는 차이가 있다.

2004년 서울시 뉴타운구역 지정에 따른 재개발 열풍 이후, 2005년에는 재건축 열풍으로 이어져 강남 지역은 주택가격 급등의 진원지였다. 이는 재개발·재건축의 투자에 대한 인식이 높아지면서 한 사람이 부동산의 레버리지효과를 이용하여 여러 채의 아파트를 매입하여 재개발·재건축 투자의 차액실현을 위한 투기광풍이 불던 시절이 있었다. 그러나 그 시절 투기광풍의 거품은 2008년 미국발 금융위기과정을 거치고, 10년이 지난 시점인 지금은 한 사람이 여러 채의 재건축 대상 아파트를 가지고 있는 조합원은 많지 않을 것으로 추정된다.

[표 1] 소유물건수별 아파트 개인소유자 현황과 같이 2014년 12월 통계청 조사 관리국에서 발표한 보도 자료인 “2013년 개인별 주택소유통계” 결과에 따르면 2013년 전체 아파트 소유자인 765만 4천명 대비 92.3%인 706만 4천명이 1건의 아파트를 소유하고 있고, 2건 이상 아파트 소유자는 59만 2천명으로 전체 아파트 소유자 대비 7.7% 이다. 강남4구 지역을 한정한다면 2건 이상의 아파트 소유자의 비율은 더욱 낮아질 것이며, 따라서 다주택 보유자에 대한 재건축 규제완화가 부동산시장의 활성화에 큰 영향을 미치기는 쉽지 않다.

또한 다주택 보유자가 재건축 분양시 주택 수만큼 분양을 받을지도 미지수다. 과거와 같이 재건축 분양권을 통한 자산증식이 활발하던 시절에는 실거주와 상관없이 아파트 가격상승에 따른 투자수익에 대한 기대로 인해 적극적인 다주택 분양자가 있을 수 있으나, 현재 대한민국의 주거형태는 소유에서 거주로 변화하는 과정으로, 재건축 프미리엄이 가격상승으로 연결될 것이 기대되지 않는 대다수 지역의 재건축 조합원들은 실거주 공간 위주로 분양받을 것으로 추정되며, 이외에는 현금청산제도를 통하여 부동산자산을 현금으로 전환하여 확보할 가능성이 높다.

결국 정책적으로 기대하는 다주택자가 3채까지 분양을 받아 현금청산자 최소화를 통한 미분양 최소화 및 현금성 비용 선투입 최소화, 이에 따른 금융비용 최소화를 통한 사업성 향상 가능성은 높지 않다고 추정할 수 있다.

6. 부동산정책의 초점이 강남4구 재건축이여서는 안 된다.

현 정부의 부동산정책은 재건축사업 활성화에 집중되어 있고, 특히나 특정지역인 강남4구를 대상으로 하고 있다.

이러한 근본적 정책의 방향성부터 수정해야만 한다. 강남4구의 재건축사업이 활성화 된다고 해서 전체 부동산시장이 활성화 될 것이라는 정부의 기대 자체가 논리적이지 않다는 것이다.

국내 부동산시장의 동향을 살피기 위해서는 부동산거래량 중 주택 거래현황 파악이 중요하다. [그림 2] 2014년 11월 전국 및 서울 건물유형별 주택거래수를 보면 전국적으로 129,566호수중 거래되었고, 주택거래수중 아파트 거래수가 74%인 95,776호수로 나타났다. 전국적 거래 수 대비 15%인 19,057호수가 서울에서 거래되었고, 그 중에서 60%인 11,437호수가 아파트 거래로 나타났다.

[그림 3] 2014년 서울지역 행정구역별 아파트 거래현황을 보면 전국 거래량인 968,979호수의 12%인 115,304호수로 나타났으며, 이중 강남4구가 27%인 31,669호수로 나타났다.

[그림 2]를 통해 알 수 있는 것은 부동산시장의 거래현황을 파악하기 위해서는 전국의 74%, 서울지역의 60%를 차지하는 아파트의 거래현황이 중요하다는 것이고, 전체 거래현황 중 서울지역의 거래현황은 15%라는 것이다. [그림 3]을 통해 알 수 있는 것은 서울지역 중에서도 강남4구가 서울지역 거래량의 27%를 차지하고 있다는 것이다.

위 분석을 통하여 전국 부동산거래 현황의 74%, 서울지역의 60%를 차지하는 아파트의 거래현황을 부동산 거래현황의 중요요인으로 분석하는 것은 충분한 설명력이 있는 것으로 판단된다. 그러나 전국 부동산거래 중 주택거래량의 15%인 서울지역을 부동산정책 설정방향의 핵심지역으로 설정하는 것과, 서울지역 중에서도 27%인 강남4구에 집중한 재건축시장 활성화 정책이 전체 부동산시장 활성화 정책의 방향설정으로 타당한 것인가에 대한 의문이 들지 않을 수 없다.

그럼에도 불구하고 부동산시장의 활성화를 위해서는 수요와 공급의 적정한 균형을 통하여 아파트 거래량이 증가하는 것이 중요요인이라는 것을 기준으로 하여, 부동산3법의 통과에도 불구하고 재건축시장의 활성화에 의구심이 드는 시점에서 도심 주택의 유일한 주택 공급원인 재개발·재건축시장의 활성화 방안에 대하여 논의해 볼 필요가 있다.

7. 재개발·재건축시장 활성화를 위한 대응방안

부동산시장 활성화의 중심축인 재개발·재건축시장을 활성화시키기 위해서는 다음과 같이 세 가지의 시장대응방안이 필요하다.

첫째, 강북의 재개발시장을 살려야 한다.

현 정부의 부동산정책은 재건축 활성화에 집중되어 재개발 사업에 관한 규제 완화 대책은 제대로 적용되지 못하고 있다.

강북의 재개발 시장이 활성화 되지 못하고 있는 이유는 근본적인 부동산시장의 침체로 아파트가격 하락에 따른 조합 사업성 부족과 해당 지역 조합원들의 부담금 납부 능력 부족으로 사업추진이 현실적으로 어렵기 때문이다. 이를 해소하기 위해서는 민·관 합동 재개발사업방식과 같이 학계에서 설명하는 제3섹터 개발방식을 재개발·재건축방식에도 적용할 필요가 있다.

제3섹터란 용어는 제1섹터인 공공부문, 즉 중앙정부나 지방자치단체와 제2섹터인 민간부문이 공동출자해 만든 합동법인 형태의 새로운 개발주체를 가리키며, 제3섹터 개발방식이란 민(民), 관(官) 공동출자 개발방식을 말한다. 이를 통해 관에서 사업을 주관하여 사업추진 가능성에 불안감을 느껴 참여를 꺼리를 시공사를 적극적으로 참여시키고, 정부의 각종 금융지원을 통하여 부담금 납부 능력이 부족한 조합원들의 사업 참여도를 높여 사업을 성공시키는 것이다.

실제로 최근 성남지역에서는 금강1구역, 중앙1구역 등 민간재개발사업 추진이 수년간 중단되었다가 성남시에서 민·관 합동 재개발사업방식으로 사업방식을 전환하여, 성남시에서 한국토지주택공사(LH)를 시행자로 지정하여 사업을 정상화시켰고, 최근 시공사를 선정하는 등 활발하게 사업이 추진되고 있다.

둘째, 완화한 용적률 적용기준을 지자체에서 과도하게 제한하지 않아야 한다.

이미 상위법인 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'과 '도시 및 주거환경정비법'에서는 용적률을 최대한도로 적용할 수 있도록 하고 있지만, 일선 지자체에서는 조례로 용적률을 제한하고 있다. 실제로 제3종 주거지역의 경우 법으로는 300%가 최대 적용 한도지만 서울시의 경우 250%를 상한선으로 정해놓고 기부채납 등 요건에 부합되면 용적률 인센티브를 주는 방식으로 운영하고 있다.

기부채납을 통한 인센티브 용적률은 실질적이 건축계획의 효율적 수립의미가 크기 때문에 실질적이 완화효과는 적다. 따라서 해당 사업장의 용적률이 지자체의 심의에 따라 달라지면서 합리적인 사업성 예측이 어렵고, 결국 사업 지연과 사업성 저하로 이어질 수 있다.

따라서 건축심의과정에서 특별한 문제가 없는 과도한 관련규제적용 및 제한보다는 법에서 보장한 최대용적률을 적용받아 사업성이 개선되어 사업추진이 활성화 되도록 지방자치단체 스스로가 유도할 필요가 있다.

셋째, 재개발·재건축사업 초기에 민간자본의 투입이 이루어질 수 있도록 공공관리제도를 탄력적으로 적용해야 한다.

공공관리제도는 자치구청장이 공공 재개발·재건축 등 정비사업 과정에 참여하여, 공공관리자로서 조합 임원의 선출 및 시공사 선정 등 사업 각 단계에 개입해 사업 진행을 돕는 제도를 말한다. 재개발·재건축 등의 사업진행을 시·구 등의 자치단체가 맡아, 정비사업 기간의 단축 및 사업의 투명성을 높이고 주민 부담을 낮추자는 취지로 2010년 6월 '도시 및 주거환경정비법' 개정에 따라 도입되었다.

그러나 재건축·재개발추진위는 유일한 자금 지원 처인 서울시가 사업성보다는 공공성을 추구해 조합원들의 이익이 줄어들 것을 염려해 공공관리제를 피하고자 하는 경향이 있다. 특히 재개발·재건축의 투명성을 강화하고자 도입된 공공관리제는 운영방식과 예산 등 부문에서 허점이 드러나며 민간 정비사업이 지연되는 원인으로 지목되고 있다.

공공관리제가 적용된 재개발·재건축 현장은 시공사를 선정하기 전까지 공공의 재정에 전적으로 의존할 수밖에 없는 구조인데 관련 예산이 턱없이 부족해 자금난이 심화되고 있다는 게 업계 관계자들의 대체적인 의견이다. 실례로 2009년 시범사업으로 지정된 성수전략 1~4구역은 전 사업장이 조합 조차 결성하지 못하고 추진위원회 단계에 머물러 있는 상태다.

이에 따라 국토교통부에서는 지난해 7월 '도시 및 주거환경정비법'을 개정 법안을 발의했고, 개정 법안은 토지 등 소유자 과반수가 찬성할 경우 공공관리제를 선택하지 않아도 되도록 규정하고 있다. 이렇게 되면 조합설립인가 이후 시공사 선정을 할 수 있어 민간자본의 투입시점이 빨라지고, 궁극적으로 재개발·재건축사업의 속도는 매우 빨라질 것이다.

현재 공공관리제도 주민선택제는 국무회의에서 심의를 하고 공포를 해야 하나, 정부의 법안 심의 일정이 지연되어 법 개정에 따른 실행 시점을 예측하기가 어렵다. 그러나 2015년 상반기내 관련심의 통과 및 개정법안 시행 시, 2015년부터 2016년에 시공사 선정이 가능하여 민간자본 투입을 통하여 신속한 사업추진이 가능한 강남4구의 재건축 대상구역은 총58개 구역이다.

세부적으로는 강남구 21개 구역, 서초구 14개 구역, 송파구 15개 구역, 강동구 8개 구역이 혜택을 받을 수 있다. 시공사 도급액 물량으로는 2015년에 8조 7,797억이 예상되며, 2016년에는 6조 2,249억 원으로 총15조 46억 원 규모로 예상된다.

8. 일부 언론이 조장하는 허상의 부동산시장에서 정책의 핵심은 신뢰회복

최근 국회에서 부동산3법 통과 이후 실거래가의 실질적 상승 없이 호가에 의해 부풀려진 “부동산3법 통과로 서울 아파트값 두 달 만에 상승”, “서울 집값 반등, 부동산3법 약발” 등의 기사 제목이 언론에 지속적으로 노출되고 있다.

이와 같이 호가에 의해서 부풀려지는 부동산시장에 현혹되지 않고 실질적인 부동산시장의 활성화를 위해서는 정부가 먼저 부동산정책에 대한 장기적이고 거시적인 안목의 정책과 현실을 반영한 중·단기 정책의 실행이 필요하다.

그러나 정부가 아무리 선진국 사례 등을 활용한 거창한 부동산정책들을 쏟아내더라도, 정부에 대한 근본적인 신뢰가 없다면, 시장의 반응은 미온적일 것이며, 결국 부동산시장의 활성화에는 긍정적 영향을 미칠 수 없을 것이다.

연환계 전략의 근본에는 전략을 수립하는 장수와 이를 수행하는 병사간의 신뢰가 확보되어 있을 때 가능한 것이다.

지난해 5월 현대경제연구원의 “OECD 비교를 통해 본 한국 사회자본의 현황 및 시사점”에 따르면 한국의 사회자본(신뢰, 참여, 배려)는 OECD 국가 중 최하위 권으로 평가됐다. 한국의 사회자본지수는 5.07으로 OECD 32개국 평균 5.8을 한참 밑도는 수준으로 전체 32개 국가 중 29위였다. (사회자본지수란 사회 자본을 구성하는 요소들-사회자본의 변화에 영향을 미치는 요인들-의 상대적 경쟁력을 지수화 지표다.)

국토교통부 장관이 2015년 새해 화두로 국토교통부의 ‘신뢰 회복’을 꼽았다. 국토교통부 장관의 신년사에서 “2015년에는 무엇보다 추락한 국토교통부의 신뢰를 회복하는데 많은 노력을 해야 할 것”이라고 밝혔다.

정부의 정책에 대한 신뢰도를 회복하기 위해서는 정부발표 정책이 현실적인 상황을 반영하여 집행되고 기대효과를 나타내는 것에 대한 국민의 기대치를 충족시켜야 하는데, 그러기 위해서는 중요한 두 가지가 있다. 첫째는 정부정책에 대한 신뢰가 있어야 하고, 둘째는 정책집행자에 대한 신뢰가 필요하다. 2015년 부동산정책 결정방향의 화두는 바로 신뢰 회복이다.