극심한 전세 부족으로 주택 매매를 고민하는 실수요자에게 올해 급등한 집값은 부담스럽기 짝이 없다. 급증한 분양으로 공급 과잉 우려가 커지자 집값이 떨어질 때를 기다리겠다는 수요층도 적잖다. 주택을 처분하려는 집주인도 고점이 언제가 될지를 가늠하며 눈치 보기가 심해졌다. 이런 분위기에서 2018년까지 서울 집값이 상승 기조를 이어갈 것이란 진단이 제기돼 눈길을 끌고 있다. 그것도 비교적 국내 부동산 시장에 대해 보수적 입장을 취해오던 외국계 기관에서 나온 것이어서 시장에선 다소 의외로 받아들여진다.
노무라금융투자는 3일 "서울 집값 상승세가 2018년까지 이어질 가능성이 높다"고 전망했다. 특별한 외부 충격이 없다면 당분간 가격 상승세가 이어진다는 분석이다. 올해 분양물량이 쏟아져 본격적인 입주가 시작되는 2017년 하반기께부터 부동산 시장이 꺾일 것이라는 (최근 힘을 받고 있는) 의견과는 대조적 진단인 셈이다.
나한익 노무라금융투자 조사부실장은 "최근 10년간 통계를 분석한 결과 서울 집값은 결혼 10년차 부부 인구 증가율과 깊은 상관관계를 보이고 있다"며 "서울의 결혼 10년차 가구가 올해 31만명을 넘어 지속적으로 증가하는 데다 금리도 과거 주택 상승기의 절반 이하로 떨어져 있어 주택 구매를 자극하고 있다"고 말했다.
나 실장 분석에 따르면 서울 집값이 전년 대비 올랐던 시기(2002~2003년과 2006~2007년)는 결혼 10년차 인구 증가 추이와 절묘하게 맞아떨어진다. 결혼 10년차가 되면 초등학생 자녀 때문에 좀 더 넓은 집으로 이사하거나 전·월세를 벗어나 내 집 마련에 나서려는 대기수요가 생긴다는 설명이다.
통계청 자료에 따르면 지난해 결혼 10년차로 내 집 마련에 성공한 가구는 서울이 29.2%로 집계됐다. 금리는 주택 구매에 매력적 요소다. 2006년 수요 상승기 때 금리가 6.5~7%였다면 현재는 그 절반 이하 수준 금리라 구매를 자극하고 있다는 얘기다.
나 실장은 "구조적인 수요와 사이클(주기) 수요가 아직 살아 있어 당분간 분위기가 꺾이기는 쉽지 않을 것으로 보인다"며 "다만 2018년부터는 한국의 노동가능인구도 감소할 전망이어서 2018년 이후에는 주택 수요가 줄어들 가능성이 있다"고 내다봤다.
일본 주택시장의 경우 엔화 강세를 막기 위해 80년대 후반 금리를 너무 내리는 바람에 부동산 버블을 키운데다가 1995년부터 노동가능인구까지 떨어져 주택시장은 지속적인 하락세를 탔다. 나 실장은 "한국도 원화 약세를 유도하기 위해 금리를 내리는 과정에서 부동산 버블을 끼고 있어 적절한 금리정책이 필요하다"고 지적했다. 그는 "재건축·재개발이 오랫동안 눌려 있다 보니 수요를 감당할 수 없어 가격 상승은 불가피한 상황이지만 하락기로 접어들면 서울 외곽 지역부터 먼저 집값이 하락할 가능성이 있다"고 진단했다.
인구구조상 1인 가구가 급증하는 현상도 집값 전망에 중요한 변수다. 통계청에 따르면 1990년 9% 수준이었던 1인 가구 비중은 지난해 25%로 급증했다. 이런 추세는 더 강해질 것으로 예상된다.
최근 전세에서 월세로 전환이 급격히 진행되는 과정에서도 구매 수요가 부추겨질 가능성이 커졌다. 지난 7월 기준 전국 임대차 거래에서 월세 비중(45.5%)은 절반에 가까워 2011년(33.5%)에 비해 12%포인트나 상승했다. 월세가 오르면서 가계의 주거비 부담은 올해 들어 사상 최고 수준에 도달했다. 지난달 말 2분기 가계의 주거비(월세) 지출이 월평균 7만3900원으로 지난해 2분기보다 22% 상승해 2003년 통계 집계 이후 가장 높아졌다.
국내 전문가들 사이에서는 노무라금융투자와 달리 2017년 하반기께부터 공급 과잉으로 인한 집값 하락을 우려하는 목소리가 많다. 분양물량이 올해 집중적으로 풀린 데다 분양가가 올라가는 추세여서 입주 시기에 부정적 영향을 미칠 가능성이 크다는 얘기다.
김흥수 건설산업연구원장은 "집값이 무조건 오르던 시기는 지났다"며 "집이 투자 대상이 아니라 내구재화하면서 안정성을 선호하는 수요자는 집을 사고 그렇지 않은 수요자는 월세로 도는 차이가 발생할 것"이라고 말했다.
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